Na tle wzrostu gospodarczego grunty w Polsce stają się coraz bardziej atrakcyjnym instrumentem inwestycyjnym. Popyt na działki rośnie z roku na rok, co ma swoje odzwierciedlenie w ich cenie – roczna dynamika sięga 3-5%, po uwzględnieniu regionu. Wśród aktywnych inwestorów są obywatele Rosji, Ukrainy, Białorusi i innych krajów, które mają wspólną granicę z Polską. Dla nich ustawodawstwo RP przewiduje pewne niuanse przy zakupie gruntów, na których proponujemy bardziej szczegółowo zastanowić się. Zacznijmy jednak od korzyści.
Dlaczego warto kupować ziemię w Polsce
Popyt na polskie nieruchomości, w szczególności działki gruntowe, znacznie wzrósł w połowie lat 2000 po wejściu Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej i strefy Schengen. Od tego czasu gospodarka kraju wyraźnie wzrosła, co znacząco wpłynęło na koszty nieruchomości: w rejonie kurortu ceny wzrosły o 50-70% w ciągu ostatnich 10 lat, a grunty rolne na niektórych obszarach ogólnie dodały 200% ceny . Ponadto ich roczny wzrost ceny wynosi 10-15%.
Ciekawe jest również to, że przedstawiciele WNP wykazują największe zainteresowanie ziemiami polskimi. Na przykład w 2021 r. obcokrajowcy kupili łącznie prawie 460 ha ziemi w Polsce, a większość ziemi nabyli Ukraińcy, Białorusini, Niemcy i Rosjanie, wykazując zainteresowanie działkami nie tylko pod zabudowę mieszkaniową, ale i komercyjną.
Od 2021 r. obcokrajowcy otrzymali więcej możliwości: 01.05. 2021 wygasło moratorium na sprzedaż gruntów rolnych obywatelom innych państw.
Zniesienie moratorium przyciągnęło inwestorów spoza kraju, w wyniku czego wielkość nabywanych przez nich w 2021 r. gruntów wzrosła do 3200 ha.
Oczywiście atrakcyjność działek w Polsce rośnie z roku na rok, a biorąc pod uwagę rosnący popyt, grunty stają się jednym z najbardziej dochodowych instrumentów inwestycyjnych. Ponadto inwestorzy zwracają uwagę na szereg oczywistych zalet zakupu gruntów na terenie RP, a mianowicie:
- lojalność wobec nierezydentów – po spełnieniu wszystkich warunków określonych prawem cudzoziemcy mogą swobodnie nabywać działki w nieograniczonej kubaturze;
- stosunkowo niskie ceny w porównaniu z kosztami działek w innych krajach europejskich, a nawet w dużych miastach WNP;
- wysoka atrakcyjność inwestycyjna: rosnący popyt na ziemię podnosi jej cenę, co pozwala nie tylko na zaoszczędzenie zainwestowanych środków, ale także na ich zwiększenie jedynie poprzez podniesienie ceny;
- możliwość otwarcia własnego biznesu w Polsce;
- możliwość pozyskiwania majątku ziemskiego na różne cele, w tym na cele rolnicze, a nawet leśne.
Jak znaleźć działkę do kupienia
Przy dużym popycie na polską ziemię cudzoziemcom nie jest tak łatwo znaleźć wolną działkę do kupienia. Aby znaleźć odpowiedni obiekt, ważne jest wykorzystanie wszystkich możliwych kanałów, których nie ma tak wiele.
Najwygodniej znaleźć i kupić ziemię w Polsce to:
- pośrednik, prywatny pośrednik w obrocie nieruchomościami lub lokalna agencja nieruchomości;
- deweloper – szczególnie istotny w przypadku nabycia działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym;
- Portale internetowe, ogłoszenia prasowe od właścicieli i pośredników;
- aukcje przymusowej sprzedaży zastawionej nieruchomości.
Ponieważ każdy z wymienionych kanałów wyszukiwania ma swoje własne cechy, proponujemy bardziej szczegółowo rozważyć każdy z nich.
Kontakt z pośrednikiem nieruchomości
Oczywiście najłatwiejszym sposobem zakupu nieruchomości w Polsce jest kontakt z pośrednikami: pośrednikami i pośrednikami w handlu nieruchomościami. Są to osoby, które wiedzą wszystko o nieruchomościach, sposobach jej poszukiwania oraz zasadach rejestracji. Większość z nich działa oficjalnie, co uchroni potencjalnego nabywcę przed ewentualnym oszustwem.
Tacy pośrednicy nie tylko pomogą w znalezieniu potrzebnego obiektu, ale także pomogą zarejestrować działkę w Polsce jako nieruchomość.
Zaletą współpracy z agencjami nieruchomości jest to, że mogą one nie tylko zaoferować maksimum możliwości, ale również wymagają minimalnego udziału w procesie negocjacji ze strony kupującego.
Należy zauważyć, że agencje zazwyczaj organizują swoją pracę terytorialnie, to znaczy działają w ramach określonej osady.
Na przykład tutaj znajdziesz listę warszawskich agencji, a tutaj znajdziesz najlepszych brokerów w Gdańsku. Zalecamy korzystanie z usług wyłącznie licencjonowanych pośredników, których kontakty można znaleźć na stronie Federacji Rynku Nieruchomości. Pamiętaj, że większość agencji ma prowizję w wysokości 1,5-3%.
Kontakt z deweloperem
Jeśli chodzi o pozyskiwanie gruntów pod zabudowę mieszkaniową lub komercyjną, warto skontaktować się z deweloperami. Firmy deweloperskie często sprzedają już przygotowane pod budowę działki - z reguły posiadają całą niezbędną komunikację i rozwiniętą infrastrukturę. Dodatkowo deweloperzy udzielają wszelkich zezwoleń.
Biorąc to pod uwagę, należy mieć świadomość, że taka działka będzie kosztować znacznie więcej niż nieprzygotowana. Należy pamiętać, że deweloper może sprzedać nie tylko działkę przygotowaną pod budowę, ale również grunt z już wybudowanym domem.
Muszę powiedzieć, że oferty na rynku pierwotnym są bardzo atrakcyjne aż do ogłoszenia kosztów. Zwykle zakup nowego budynku kosztuje 30-35% więcej niż zakup działki i samodzielna budowa mieszkania. Dlatego tej opcji wyszukiwania nie można nazwać budżetem - jest odpowiednia tylko dla tych, którzy potrzebują domu bez zbędnych kłopotów i dla tych, którzy są skłonni przepłacać.
Internet, gazety
Być może najwygodniejszym sposobem na znalezienie ziemi do kupienia jest wyszukanie jej w Internecie. Użytkownikom oferowane są setki wygodnych zasobów internetowych zawierających dziesiątki tysięcy propozycji z prawdziwymi zdjęciami i lokalizacjami w całym kraju. Wygodne filtry pozwalają sortować oferty nie tylko według rozliczenia, ale również według przeznaczenia, rodzaju działki i ich wartości.
Wystarczy kilka kliknięć - a kupujący ma kontakty sprzedającego, co pozwoli mu uzyskać maksimum informacji przez telefon. Najpopularniejsze portale internetowe to OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto i wiele innych. Należy pamiętać, że takie portale zawierają ogłoszenia nie tylko od właścicieli, ale także od pośredników.
Ogłoszenia dotyczące nieruchomości można znaleźć również w publikacjach drukowanych - gazetach i magazynach reklamowych. Zawierają one jednak głównie ogłoszenia dotyczące tylko tych miejscowości, w których są wydawane i rozpowszechniane. Dlatego z takich źródeł należy korzystać tylko wtedy, gdy fizycznie znajdujesz się w określonym regionie Polski, w którym planujesz nabyć ziemię.
Obowiązkowe aukcje sprzedaży
Inną bardzo specyficzną, ale jednocześnie bardzo atrakcyjną opcją poszukiwania nieruchomości na terenie RP, w tym działek, jest udział w licytacjach przymusowej sprzedaży nieruchomości. Mówimy o aresztowanych działkach, które zostają skonfiskowane właścicielom i sprzedane w celu spłacenia długów cywilnych. Takie licytacje prowadzą komornicy.
Uczestnicząc w wymuszonej aukcji sprzedaży, możesz dużo zaoszczędzić, kupując ziemię o 30-50% taniej niż wartość rynkowa.
Informacje o takich licytacjach można znaleźć na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Klikając w link, znajdziesz listę aukcji z datą i miejscem ich odbycia, a także kosztem gruntu oraz zdjęciem sprzedawanego obiektu.
W zakładce „Więcej” użytkownik znajdzie bardziej szczegółowe informacje o obiekcie, miejscu i warunkach udziału w aukcji, wszelkie niezbędne kontakty i inne informacje.
Informacje o aukcjach można znaleźć również na stronach internetowych organizacji kredytowych. Na przykład tutaj znajdziesz informacje z Banku Zachodniego WBK. Mówimy o sprzedaży zastawionych działek pod zabezpieczenie dużych kredytów.
Ile jest ziemi w Polsce
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, ile kosztuje grunt w RP – konkretna cena danej działki zależy od wielu czynników: przeznaczenia działki, jej położenia, wielkości znajdujących się na niej komunikacji, koszty rejestracji, życzenia sprzedawcy. Dlatego w tym kontekście logiczne jest rozważenie średnich cen, które znacznie różnią się w zależności od regionu, a nawet w jego obrębie.
Na początek rozważ średnie ceny gruntów budowlanych.
Jak podaje portal Bankier, w lutym 2021 r. w większości województw średnia cena działek budowlanych wzrosła o 30% w porównaniu do lutego 2021 r.
Niekwestionowanym liderem jest niewątpliwie Warszawa – średnia cena w stolicy to 779 zł/m2 czyli 183 euro, co jest absolutnym rekordem kraju. W porównaniu ze styczniem cena wzrosła o prawie 180 zł!
Taki wzrost miał jednak niewielki wpływ na ceny w całym województwie mazowieckim, gdzie średni koszt to 185 zł/m2. Działki w województwie pomorskim mają drugą średnią cenę krajową – 163 zł/m2, natomiast działki w pobliżu Bałtyku, w szczególności w Gdańsku, wyceniane są na 417 zł/m2.
Droższe niż w Gdańsku (poza stolicą), grunty tylko w Poznaniu (525 zł/m2) i Krakowie (450 zł/m2) natomiast w Wielkopolsce (107 zł/m2) i Małopolsce (110 zł/m2) województwa są nadal gorsze od wybrzeża przy średniej cenie gruntów budowlanych.
Najniższe ceny gruntów budowlanych można znaleźć w województwie lubuskim – w regionie średnia cena gruntu sięga zaledwie 49 zł/m2, podczas gdy w największym mieście Gorzowa Wlkp. średnia cena gruntu to zaledwie 73 zł/m2. Podobnie niskie ceny gruntów obserwowane są również w województwie podkarpackim i warmińsko-mazurskim – odpowiednio 62 i 61 zł/m2.
Przeciętna cena za grunty rolne również znacznie różni się w zależności od regionu, choć nie jest związana z działalnością gospodarczą i poziomem rozwoju gospodarczego. I choć logika cen jest inna, to najdroższe i najtańsze regiony to praktycznie te same województwa.
Tak więc według informacji opublikowanych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w Polsce na koniec 2021 r. najwyższe ceny za grunty rolne były w województwie wielkopolskim i kujawsko-pomorskim – 58,9 tys. odpowiednio 57,4 tys. zł/ha. Najniższe ceny gruntów rolnych były w województwach pomorskim i podkarpackim – odpowiednio 28,6 tys. i 25,1 tys. zł/ha.
Średnia cena w kraju to 42,4 tys. zł/ha, czyli o ponad 2 tys. zł więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – czyli grunty rolne również zyskują na wartości. Należy jednak pamiętać, że koszt gruntów rolnych zależy od klasy przypisanej do terenu, których jest tylko sześć. Przykładowo średnia cena działek klasy I-III w województwie wielkopolskim wynosi 74,2 tys. zł/ha, natomiast grunty klasy V-VI to tylko 42,3 tys. zł/ha.
Ponadto nabywca terenu będzie musiał ponieść dodatkowe koszty związane z rejestracją nieruchomości na własność. Są to wydatki notarialne w wysokości 2-3% kosztu plus wydatki dla przedstawicieli i pośredników - do 5% kosztu obiektu. Nie zapomnij o podatkach, które omówimy poniżej.
Pozwolenie na zakup ziemi
Polskie prawo nie wymaga żadnego szczególnego statusu prawnego od cudzoziemców chcących kupić nieruchomość - w momencie zakupu wystarczy posiadać ważną wizę, aby legalnie przebywać w kraju. Zgodnie jednak z art. 1 Ustawy o inkwizycji nieruchomości przez cudzoziemców obywatele innych państw będą potrzebować specjalnego zezwolenia na zakup ziemi, wydawanego administracyjnie przez Ministra Spraw Wewnętrznych na życzenie kupującego.
Prawo do nabycia nieruchomości przysługuje pod warunkiem, że:
- takie porozumienie nie zagraża bezpieczeństwu państwa, obronności i porządkowi publicznemu Polski;
- zagraniczny nabywca udowodni swoje związki z Polską.
Jeśli więc brak zagrożeń dla bezpieczeństwa państwa RP jest dość łatwy do udowodnienia, ze względu na brak sprzeciwu Ministra Obrony (a w przypadku gruntów rolnych, Ministra Rozwoju Wsi), to nie jest takie proste z połączeniem z Polską.
W szczególności, zgodnie z paragrafem 2 artykułu 1a ustawy, związek z Polską można wykazać poprzez:
- narodowość polska lub polskie korzenie;
- małżeństwo z Polką/Polką;
- dostępność zezwolenia na pobyt czasowy (zezwolenie na pobyt czasowy) lub pobyt stały (zezwolenie na pobyt stały);
- członkostwo w organach zarządzających przedsiębiorstwa zarejestrowanego w Polsce;
- prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Bez takiego połączenia lub faktycznej przeprowadzki do Polski nie można uzyskać zezwolenia na zakup gruntu, ale zakup bez takiego zezwolenia, zgodnie z art. 6 ustawy, jest nieważny.
Aby uzyskać dokument, należy sporządzić wniosek, który zgodnie z art. 1a ust. 3 ustawy musi zawierać:
- dane osobowe wnioskodawcy;
- dane o działce (adres, numery katastralne i ewidencyjne, powierzchnia, charakterystyka budowlana);
- dane osobowe sprzedawcy;
- ustalenie zdarzeń prawnych, które pojawią się później (sprzedaż nieruchomości);
- cele, jakimi kieruje się zagraniczny nabywca dokonując transakcji;
- źródła środków, które zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości.
Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
- kopię paszportu, zezwolenia na pobyt lub innego dokumentu tożsamości;
- dokument potwierdzający związki z Polską;
- dokumenty dotyczące nieruchomości (wypis z księgi wieczystej, wypis z księgi wieczystej ze wskazaniem mapy katastralnej, zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu itp.);
- oświadczenie sprzedającego o chęci sprzedaży nieruchomości;
- dokument potwierdzający dostępność środków (zaświadczenie z banku);
- dokumenty potwierdzające wniesienie opłaty skarbowej w wysokości 1570 zł.
Wniosek o wydanie pozwolenia składa się w Departamencie Decyzji i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), zlokalizowanym pod adresem: Warszawa, ul. Rakovetskaya, 2a, lub przesłać pocztą na adres: Stefan Batory, 5 (indeks 02591).
Należy zauważyć, że przepisy art. 8 ustawy przewidują warunki, na jakich powyższe zezwolenie na zakup gruntu nie jest wymagane:
- jeżeli cudzoziemiec mieszkał w Polsce na pobyt stały (zezwolenie na pobyt stały, posiada stały na pobyt stały) dłużej niż 5 lat;
- jeżeli cudzoziemiec pozostaje w związku małżeńskim z Polakiem dłużej niż 2 lata od dnia uzyskania zezwolenia na pobyt stały;
- jeżeli cudzoziemiec posiada obywatelstwo lub prowadzi działalność gospodarczą w jednym z krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie ziemi
Do wyboru działki należy podejść poważnie, w przeciwnym razie bardzo łatwo jest stać się ofiarą oszustwa. Podkreśliliśmy kilka aspektów, na które należy przede wszystkim zwrócić uwagę przy zakupie ziemi. W szczególności są to:
- Przeznaczenie działki. Grunt rolny jest zwykle nazywany Ziemią lub Grunty Rolne, natomiast działka budowlana to działki budowlane. Oczywiście grunt może być używany wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem.
- Obecność komunikacji na stronie. Jeśli mówimy o gruntach pod budownictwo, warto poszukać działki z podłączoną do niej kanalizacją, wodociągiem i prądem – będzie to świadczyć o frazie w ogłoszeniu „działka uzbrojona w prąd i kanalizę” lub „grunt uzbrojony w mediach”. ”.Samodzielna komunikacja będzie nie tylko niezwykle kosztowna, ale także zajmie dużo czasu.
- Lokalizacja strony. Im bliżej rozwinięta infrastruktura i dostępność przystanków komunikacji miejskiej, tym wyższa jest jego atrakcyjność inwestycyjna. Do tego uchwalony przez gminę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) - to pozwoli zorientować się co będzie w okolicy w najbliższych latach.
- Stan prawny nieruchomości. Niezbędne jest sprawdzenie własności gruntu przez sprzedającego oraz brak roszczeń do terenu, co odbywa się regularnie w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym.
- Charakterystyka witryny. Mowa w szczególności o rodzaju gleby, powierzchni, dostępności wód gruntowych, położeniu względem głównych kierunków geograficznych.
Jakie podatki będziesz musiał zapłacić przy zakupie
W zasadzie jedynym podatkiem, jaki kupujący będzie musiał zapłacić przy zakupie gruntu, jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości transakcji. Plus opłaty notarialne i VAT od opłat notarialnych. Dodatkowo, jeśli sprzedający jest osobą prawną i płatnikiem VAT, dodatkowo 23% VAT, który zazwyczaj jest wliczony w cenę. Do tego zestawienia warto doliczyć opłatę sądową za prowadzenie księgi wieczystej – 60 zł plus kolejne 200 zł za wpisanie informacji do tych ksiąg.
Często zadawane pytania
Oczywiście to tylko ogólne, ale dalekie od wyczerpujących informacji, które udało nam się zebrać na temat nabywania gruntów w Polsce. Jeśli jednak czytelnicy nadal mają pytania, całkiem możliwe, że znajdą na nie odpowiedzi w tej sekcji.
Czy można liczyć na uzyskanie pozwolenia na pobyt po zakupie gruntu?
Nabycie działki, jak również wszelkich innych nieruchomości, bez względu na ich wielkość, podstawę nabycia lub przeznaczenie gruntu, nie wiąże się z prawem do uzyskania zezwolenia na pobyt czasowy lub stały, jak również do przedłuż je.
Kiedy można odmówić zezwolenia na nabycie gruntu
Ustawa nie przewiduje szczegółowego wykazu podstaw, na których cudzoziemcowi można odmówić prawa nabycia działki. Jednak utrwalona praktyka wskazuje, że taka odmowa może nastąpić w następujących przypadkach:
- jeżeli transakcja kupna-sprzedaży zagrażałaby bezpieczeństwu narodowemu RP lub porządkowi publicznemu;
- jeżeli kupujący nie udowodnił swojego związku z RP;
- w przypadku przedstawienia sfałszowanych dokumentów wskazuje się na nieprawdziwe informacje itp.
Ponadto nie istnieje mechanizm zaskarżenia decyzji ministra.
Czy można kupić ziemię w strefie przygranicznej?
Tak, prawo nie zabrania cudzoziemcom nabywania ziemi na terenach przygranicznych. Jednakże, zgodnie z art. 8 ust. 3 ww. ustawy, do zawarcia takiej transakcji z pewnością wymagana będzie zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych, nawet jeśli cudzoziemiec generalnie podlegał wyjątkowi i mógł nabywać grunty bez pozwolenie (np. 5 lat pobytu lub 2 lata małżeństwa z Polakiem).
Wreszcie
Wszystkie powyższe zasady i podane ceny obowiązują od 2021 roku. Jednak biorąc pod uwagę szybko rosnący popyt i ceny na grunty, przedstawiciele władzy ustawodawczej RP coraz częściej dyskutują o zaostrzeniu procedury pozyskiwania ziemi przez zagranicznych latyfundystów. Nie można więc wykluczyć, że w najbliższym czasie obecny porządek ulegnie zmianie. Dziś nabycie działki w Polsce nie jest problemem dla zagranicznego inwestora – problemem może być brak działek w atrakcyjnej cenie.
