Kupno nieruchomości komercyjnych w Polsce

Przedsiębiorcy szukający możliwości wejścia na rynek europejski coraz częściej spoglądają w stronę państwa polskiego. Eksperci przewidują, że do 2021 r. nieruchomości tego kraju będą cieszyły się szczególną popularnością wśród inwestorów zagranicznych. Zainteresowanie to wynika z szybkiego rozwoju gospodarki, relatywnie wysokich stóp zwrotu i stabilności rynku. W świetle tej prognozy na szczególną uwagę zasługują nieruchomości komercyjne w Polsce.

Odmiany obiektów funduszu komercyjnego

Zanim zainwestujesz w konkretny obiekt, musisz zdecydować, do jakich celów go potrzebujesz. Wszystkie rodzaje nieruchomości komercyjnych w Polsce można podzielić na kilka grup:

• obszary handlowe. To jeden z najprężniej rozwijających się segmentów – np. w 2021 roku oddano do użytku ponad 600 tys. mkw. powierzchni. Jednocześnie udział wolnych miejsc handlowych jest bardzo niski – około 5%. Jednocześnie rynek powierzchni handlowych można nazwać dość nasyconym – na tysiąc mieszkańców przypada 240 metrów kwadratowych sklepów, co jest o rząd wielkości wyższym niż w całej Unii Europejskiej;
• pomieszczenia biurowe. Pod względem wielkości wybudowanych centrów biznesowych rekordowy dla Polski rok 2021 – 1,3 mln mkw. I to nie przypadek, bo wraz z rozwojem outsourcingu gwałtownie wzrosło zapotrzebowanie na biura w kraju;
• magazyny – tego typu nieruchomości biją rekordy najmu. Cieszą się dużą popularnością wśród firm transportowych i producentów elektroniki. Wskaźnik pustostanów nie przekracza 5%.

Z łącznej kwoty inwestycji w tym sektorze w 2021 r. 47% zostało zainwestowanych w budynki biurowe, 34 w lokale handlowe i około 19% w magazyny.

Jak kupować i rejestrować nieruchomość komercyjną w Polsce

Polskie prawo nie zabrania cudzoziemcom nabywania nieruchomości. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych. Najczęściej strony podpisują umowę cywilną, którą poświadcza notariusz. Zabieg można przeprowadzić w 1 lub 2 etapach. W drugim przypadku najpierw sporządzany jest dokument wstępny, a po dokonaniu transakcji – główny.

Umowa musi zawierać następujące informacje:

• procedura rozliczeniowa;
• koszt usług notarialnych;
• przedmiot sprzedaży i jego główne cechy.

Kupujący w momencie podpisania umowy wnosi zadatek za zakupiony przedmiot w wysokości 10-15% całkowitego kosztu. Po tym czasie przyszły właściciel może wystąpić do banku o kredyt, jeśli zamierza w ten sposób kupić lokal.

Jednocześnie notariusz musi sprawdzić, czy przedmiot nie ma obciążeń lub długów, czy należy do osób trzecich. I dopiero po tym zostaje zawarta główna umowa. Jeśli kupujący ma wystarczające środki, etap wstępny można pominąć. Obecność nowego właściciela podczas transakcji nie jest konieczna - może on udzielić pełnomocnictwa osobie upoważnionej i powierzyć jej prowadzenie całego procesu. Jeżeli jedna z zaangażowanych stron nie mówi po polsku, koniecznie zaprosić tłumacza przysięgłego.

W trakcie transakcji notariusz pełni następujące funkcje:

• sporządza ustawę o przeniesieniu własności nieruchomości;
• przygotowuje zapłatę podatku za zmianę właściciela;
• dokonuje zmian w odpowiednich rejestrach dotyczących nowego właściciela;
• przekazuje pakiet dokumentów organom kontrolnym.

Cudzoziemiec będzie uważany za pełnego właściciela nabytego obiektu dopiero po zarejestrowaniu jego danych przez Departament Katastrów Nieruchomości RP.

Dokumenty do rejestracji transakcji i związanych z nią wydatków

Dużą zaletą zakupu nieruchomości komercyjnych w Polsce jest brak konieczności przygotowywania dużego pakietu dokumentów. Lista podstawowych papierów wartościowych obejmuje:

1. Paszport zagraniczny i jego kopia.
2. Potwierdzenie udzielenia kredytu hipotecznego przez bank (jeśli jest wymagane).
3. Potwierdzenie dostępności środków.
4. Zezwolenie wydane przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych.

Dodatkowo notariusz musi przygotować:

• zaświadczenie, że ten pokój nie należy do osób trzecich;
• wyciąg z rejestrów;
• zaświadczenie o braku długów i zobowiązań dla tego obiektu.

Aby stać się właścicielem rentownego lokalu, cudzoziemiec będzie musiał uzyskać zgodę Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Wymóg ten nie dotyczy obywateli Unii Europejskiej.

Ale kupując dom, wszystko zależy od tego, co dokładnie jest kupowane - mieszkanie (nie ma potrzeby uzyskania pozwolenia) czy dom (wymagane jest pozwolenie, ponieważ mówimy również o działce).

Nie zapominaj, że oprócz pieniędzy na sam zakup będziesz potrzebować środków na pokrycie związanych z tym kosztów:

• asystę notarialną - 2% kwoty umowy;
• podatek od ponownej rejestracji nieruchomości - 2%;
• rejestracja państwowa - 0,5-1,5%;
• opłata za usługi maklerskie - 3% wartości nieruchomości.

Dodatkowo trzeba się liczyć z kosztami tłumaczenia dokumentów i ich kserokopii. I choć ta kwota nie wpłynie zbytnio na budżet, to i tak należy się z nią liczyć.

Pozwolenie na zakup nieruchomości

Aby więc zawrzeć transakcję, cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie. Należy pamiętać, że ten dokument nie będzie potrzebny w następujących przypadkach:

• jeżeli przedmiotem umowy jest mieszkanie lub garaż;
• jeżeli kupujący mieszka w kraju od co najmniej 5 lat i otrzymał już stałe miejsce zamieszkania w Polsce lub UE;
• jeżeli nieruchomość nabywa osoba, która zawarła związek małżeński z obywatelem polskim i mieszka w Polsce od co najmniej dwóch lat;
• przy zakupie nieruchomości o powierzchni do 0,4 ha przez towarzystwo nie posiadające osobowości prawnej;
• przy wykupie przedmiotu z banku po nieefektywnym obrocie;
• przy zakupie udziałów w spółce, która w efekcie staje się zagraniczna i posiada nieruchomość położoną w Polsce.

Procedurę wydawania dokumentu reguluje Krajowy Kodeks Postępowania Administracyjnego. Zezwolenie wydawane jest na podstawie wniosku w formie decyzji uprawnionego organu. We wniosku należy wskazać:

• Imię i nazwisko, obywatelstwo, data urodzenia i miejsce zamieszkania kupującego;
• obecność ewentualnych powiązań z Polską;
• charakterystyka przedmiotu kupna i sprzedaży;
• nazwy osób prawnych dokonujących przeniesienia własności;
• rodzaj transakcji (umowa, darowizna, wymiana itp.).

Nie zapomnij zapłacić opłaty skarbowej - 415,8 euro. Rozpatrzenie wniosku zajmuje zwykle około dwóch miesięcy. Jeżeli departament potrzebuje dodatkowych informacji, termin może ulec wydłużeniu.

Regiony priorytetowe dla zakupu nieruchomości

Biznes tylko skorzysta na zakupie lokalu komercyjnego w Warszawie. Miasto to jest największym ośrodkiem finansowym i gospodarczym nie tylko kraju, ale także całej Europy Środkowo-Wschodniej. Skupiają się tutaj przedstawicielstwa wiodących międzynarodowych firm, funduszy inwestycyjnych i deweloperów.

Ranking najpopularniejszych miast w Polsce, w których inwestycja w nieruchomości przyniesie największy zysk obejmuje:

1. Wrocław.
2. Kraków.
3. Aglomeracja Trójmiasta (Gdynia, Gdańsk, Sopot).
4. Poznań.
5. Katowice.
6. Łódź.

Lokale biurowe cieszą się największym zainteresowaniem w Krakowie i Warszawie. Ale wolą kupować powierzchnie handlowe w Trójmieście, Poznaniu iw tym samym Krakowie. Największą koncentrację inwestycji w powierzchnie magazynowe obserwuje się w Trójmieście i Wrocławiu.

Zdaniem ekspertów w ciągu najbliższych kilku lat można spodziewać się następujących zmian:

• spadek rentowności najmu (wynika to z faktu, że ceny wynajmu lokali mają tendencję do obniżania się);
• zwiększenie różnicy między segmentem klasy VIP a tanimi lokalami;
• jeszcze większe przesunięcie atrakcyjności w kierunku małych miast - Gdańsk, Poznań, Łódź.

Koszt metrów kwadratowych w 2021 r. powinien również służyć jako punkt odniesienia:

Kredyty hipoteczne w Polsce

Kredyty hipoteczne w Polsce umożliwiają osobom prawnym i osobom fizycznym uzyskanie długoterminowego kredytu w banku na zakup nieruchomości. Jeśli chodzi o obcokrajowców, to oni na równi z mieszkańcami mogą skorzystać z licznych ofert banków po spełnieniu kilku warunków:

• musisz potwierdzić swój status prawny pobytu w Polsce;
• wnioskodawca musi mieć umowę o pracę na czas nieokreślony z polskim pracodawcą.

Cudzoziemcy cieszący się największym zaufaniem banków to posiadacze zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego. Pożyczkę w wysokości 3,36% będzie można uzyskać na okres 30 lat z wpłatą początkową 20%.

Zreasumowanie

Wszystkie dochodowe lokale w Polsce można podzielić na kilka grup: biura, powierzchnie handlowe i magazyny. W ostatnich latach nastąpił znaczny wzrost budowy centrów biznesowych, choć miejsca do handlu cieszą się największym zainteresowaniem wśród najemców.

Aby nabyć lokal handlowy, cudzoziemiec będzie potrzebował zezwolenia, chyba że jest obywatelem UE, nie jest żonaty z Polką i nie posiada polskiego zezwolenia na pobyt. Zezwolenie wydaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych kraju.

Najbardziej opłaca się kupować nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, ale nie należy zapominać, że ceny metra kwadratowego w tych miastach będą o rząd wielkości wyższe niż w innych miejscowościach. Podobnie jak mieszkańcy kraju, cudzoziemcy mogą ubiegać się o pożyczkę, ale tylko wtedy, gdy posiadają zezwolenie na legalny pobyt stały w Polsce.