Praktyka pokazuje, że kupno nieruchomości w Niemczech to opłacalna inwestycja. Bez względu na cel zawarcia transakcji – na własne mieszkanie lub jako inwestycja w przyszłość – stale rosnące ceny nieruchomości w Niemczech pomogą Ci szybko zrównoważyć koszty. W tej sytuacji kredyty hipoteczne w Niemczech w 2021 roku są atrakcyjne nie tylko dla obywateli Niemiec, ale także dla obcokrajowców, w tym Rosjan. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Niemczech jest obecnie jednym z najniższych w historii kredytów mieszkaniowych w kraju, a to przy stale rosnącym popycie na mieszkania.
Nieruchomości w Niemczech i kredyty hipoteczne
Popyt na nieruchomości w Niemczech przewyższa podaż. Na rynku prawie niemożliwe jest znalezienie nowych budynków w ukończonych projektach. Wśród ofert dominują mieszkania w budynkach, których budowa jest planowana lub zakończy się za 2-3 lata (kupno pozaplanowe).
Rozpiętość cen nieruchomości w Niemczech jest bardzo duża: rosną one w kierunku ze wschodu kraju na zachód. Najdroższe mieszkania w Bawarii, Monachium: od 4 tysięcy euro za metr kwadratowy. Koszt powierzchni mieszkalnej w nowych budynkach w Berlinie zaczyna się od 2500 euro za metr kwadratowy. Ceny nieruchomości mieszkaniowych wtórnych zaczynają się od 1500 euro.
Roczny wzrost cen i stawek czynszów za nieruchomości w Niemczech waha się odpowiednio od 4 do 6 i od 2 do 3%, w zależności od kraju związkowego.
Zakup mieszkania lub lokalu użytkowego wymaga dość pokaźnej kwoty. Niemieckie banki są gotowe oferować kredyt hipoteczny nie tylko obywatelom Niemiec, ale także nierezydentom kraju: całą kwotę na zakup już wybudowanej nieruchomości lub w kilku transzach - w przypadku nabycia niedokończonego budynku, w trakcie budowy.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Niemczech należy do najniższych w Europie - od 0,8 do 2% dla obywateli Niemiec, od 3 do 5% - dla obcokrajowców.
Zrób ankietę socjologiczną!
Kredyty hipoteczne dla obcokrajowców: warunki, warunki i stawki
Cudzoziemcy mają możliwość zaciągnięcia kredytów i zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny w Niemczech.
Dowiedz się, jak uzyskać pożyczkę w Niemczech w 2021 roku.
Niemieckie banki wychodzą naprzeciw potrzebom klientów z zagranicy, zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych, zwłaszcza jeśli kwota transakcji przekracza 100 tys. euro.
Warunki kredytowe mogą być specyficzne dla każdego klienta. Umowa uwzględnia szereg czynników: wypłacalność kupującego, wysokość zadatku, historię kredytową klienta, stan i lokalizację mieszkania.
Pierwszy kredyt hipoteczny dla obcokrajowca w Niemczech jest trudniejszy do uzyskania niż kolejne. Podczas rejestracji musisz zapłacić od 40 do 50% całkowitego kosztu.
Jeśli klient chce zwiększyć kwotę, to bank z reguły spełnia się w połowie i oprocentowanie w tym przypadku zostanie obniżone. Przy kolejnych wpisach hipoteki zadatek może nie być już wymagany lub wynosić nie więcej niż 20% całkowitej wartości nieruchomości.
Wśród innych warunków banków niemieckich wobec klienta najczęściej spotykane są:
- obecność od ponad dwóch lat otwartego konta w banku w Niemczech, na który klient regularnie wpłacał środki;
- wiek klienta - od 21 do 65 lat;
- potwierdzenie dochodów na terenie Republiki Federalnej Niemiec (w tym z najmu nieruchomości). Kredyty hipoteczne dla obcokrajowców w Niemczech będą dostępne po złożeniu do banku oświadczenia o dochodach za ostatnie pół roku, od przedsiębiorców - wyciągi z konta za ostatnie dwa lata;
- dostarczenie potwierdzenia dostępności wypłat alimentów, pożyczek. Zgodnie z niemieckim prawem spłata kredytu nie powinna przekraczać 35% miesięcznych dochodów klienta.
Możesz zapoznać się ze stanem rynku nieruchomości w różnych miastach Niemiec w zakresie wynajmu i wszystkimi pytaniami związanymi z tym tematem w dziale "Nieruchomości".
Okres spłaty pożyczki wynosi od pięciu do trzydziestu lat. Należy pamiętać, że zgodnie z niemieckim prawem nieruchomość pozostaje w dyspozycji banku do czasu całkowitej spłaty hipoteki.
Jak uzyskać kredyt hipoteczny dla obcokrajowca?
Decydując się na współpracę z takim lub innym bankiem w Niemczech, warto wziąć pod uwagę stabilność, uczciwość i integralność niemieckich banków: wszystko jest skrupulatnie obliczone, wszystkie możliwe niuanse są brane pod uwagę. Nie będzie możliwości pilnego uzyskania kredytu hipotecznego w Niemczech. Uzyskanie kredytu hipotecznego to nieśpieszny proces kilkuetapowy, podczas którego należy wybrać najlepszą opcję.
Krok pierwszy: przeanalizuj propozycje
Poszukiwanie korzystniejszych warunków kredytu zakłada aktywne wykorzystanie istniejącej konkurencji w sektorze bankowym Niemiec. W takiej sytuacji słuszniej byłoby nie być leniwym, ograniczając się do dwóch lub trzech banków, ale znaleźć czas na odwiedzenie 10-15 instytucji. To znacznie zwiększy prawdopodobieństwo znalezienia najbardziej odpowiedniej opcji.
Wśród propozycji otrzymanych od banków będą więc bardziej opłacalne, o czym można wspomnieć w komunikacji z przedstawicielami innych struktur. W takiej sytuacji niektóre banki mogą zgodzić się na korzystniejsze dla klienta warunki: nieco obniżyć oprocentowanie, oferować inne bonusy (darmową zmianę spłaty i inne) w celu ominięcia konkurencji.
Analizując propozycje należy mieć świadomość, że w Niemczech banki udzielają kredytów na spłatę lub dożywotnich kredytów z oprocentowaniem na 5, 10, 15, 20 lat (każde nowe pięć lat prowadzi do wzrostu o 0,5%). Oznacza to, że niezależnie od tego, kiedy dokonywane są płatności – na początku czy na końcu pożyczki, ich kwoty będą stałe.
Analizując oferty należy zwrócić uwagę na charakterystykę nieruchomości. Bank będzie się nimi przede wszystkim interesował, oceniając własne ryzyka. Na niską stopę kredytu można liczyć, gdy ryzyko banku ulega zmniejszeniu, np. gdy nabywany przedmiot:
- Niedawno wybudowane - w Niemczech budynki mają gwarancję na sto lat;
- położony w dobrej lokalizacji pod względem ekologicznym, bliskość centrum miasta, logistyka;
- z przeznaczeniem na generowanie dochodu pasywnego - lokal będzie wynajmowany.
Najpopularniejsze sposoby na znalezienie nieruchomości w Niemczech:
- firmy zajmujące się nieruchomościami. Adresy firm sprzedających nieruchomości można znaleźć na stronie portalu informacyjno-referencyjnego Republiki Federalnej Niemiec;
- specjalistyczne strony internetowe: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- aukcje;
- brokerów i prywatnych ogłoszeń.
Wśród ofert najbardziej przystępne ceny dotyczą tzw. domów szeregowych (Reihehäuser) oraz mieszkań miejskich (Eigentumswohnung). Wyższe ceny za domy dwurodzinne (Doppelhaus) i domki wolnostojące (Einfamilienhaus). Kupno lokalu w starym domu (Altbauhauser), mimo ducha starożytności i z reguły lokalizacji w centralnych dzielnicach miasta, może mieć pewne wady: stara i problematyczna komunikacja, brak komfortu. Należy pamiętać, że kupując wynajmowane mieszkanie, trudno będzie podnieść opłatę lub wyeksmitować lokatorów przed wygaśnięciem umowy.
Krok drugi: przygotowanie niezbędnych dokumentów
Do wniosku o pożyczkę należy dołączyć szereg dokumentów. Osoba fizyczna musi złożyć:
- paszport międzynarodowy i paszport wewnętrzny (a także ich kopie);
- kwestionariusz (Selbstauskunft);
- wyciąg bankowy potwierdzający obecność kapitału początkowego;
- dokumenty potwierdzające z banku dotyczące wysokości wynagrodzenia za ostatnie trzy miesiące;
- zwrot podatku;
- opis nieruchomości;
- wyniki niezależnej wyceny wartości obiektu.
Osoba prawna będzie wymagać:
- zwrot podatku;
- bilans za dwa lata;
- bieżąca analiza produkcyjna i ekonomiczna przedsiębiorstwa (BWA);
- opis nieruchomości.
Lista wymaganych dokumentów nie jest ostateczna i może się różnić w zależności od wymagań banku.
Krok trzeci: otwarcie konta bankowego i jego uzupełnienie
Płatności za nieruchomość w Niemczech można dokonać wyłącznie za pośrednictwem banku, w tym za pośrednictwem Sbierbanku Rosji - przelewem bankowym. Aby uzyskać kredyt hipoteczny, cudzoziemiec musi posiadać/otworzyć konto w niemieckim banku. Wymaga to osobistej obecności klienta („legitymacja pocztowa” dotyczy tylko obywateli niemieckich).
Aby otworzyć konto, będziesz potrzebować oryginałów i kopii paszportu międzynarodowego i wewnętrznego paszportu cywilnego, rejestracji oraz wypełnionych formularzy bankowych. Niektóre banki mogą wymagać referencji-rekomendacji, bo w Niemczech starają się radzić sobie z „czystym” kapitałem.
Konto zostaje otwarte w euro i zostaje zawarta odpowiednia umowa. Możesz wpłacić pieniądze na nowe konto w dniu jego otwarcia.
Krok czwarty: zawarcie umowy
Po uzgodnieniu wszystkich warunków, przychodzi kolej na zawarcie umowy na uzyskanie kredytu hipotecznego. Podstawą prawną tego jest niemiecki kodeks cywilny (paragrafy 601-610) oraz ustawa o bankach hipotecznych (paragrafy 14-16, 19).
Umowa kredytu hipotecznego musi zawierać informacje:
- od kwoty udzielonej pożyczki: kwotę pożyczki i odliczane od niej odsetki za pożyczkę oraz inne koszty;
- w sprawie warunków udzielenia kredytu hipotecznego i niezbędnych płatności: początek spłaty odsetek od kredytu, termin spłaty, wysokość rat miesięcznych, wyliczenie udziałów oprocentowania i rat do spłaty organu pożyczkowego;
- w sprawie sposobu spłaty kredytu hipotecznego;
- spełnienie warunków uzyskania hipoteki – wpis w księdze wieczystej, potwierdzenie wypłacalności kredytobiorcy, zawarcie umowy ubezpieczenia;
- o rozwiązaniu umowy: działania stron po upływie terminu, warunki przedłużenia kredytu przez bank, konsekwencje dla kredytobiorcy w przypadku opóźnienia w płatnościach, warunki rozwiązania umowy.
Warunki rejestracji hipoteki w Niemczech
Przetwarzanie pożyczki odbywa się w ciągu miesiąca lub dłużej. Na pierwszym etapie musisz przygotować niezbędne dokumenty do rejestracji, co zajmuje około dwóch tygodni. Jednocześnie warto lepiej poznać rynek zaopatrzenia.
Następnie należy osobiście (dla obcokrajowców ten warunek obowiązkowy) odwiedzić kilka banków i zapoznać się z warunkami oraz oprocentowaniem, złożyć wniosek o kredyt hipoteczny – może to zająć od dwóch do czterech dni lub więcej.
Oczekiwanie na wyniki decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego po wstępnych negocjacjach z kilkoma bankami może zająć nawet 4 tygodnie. Na ostatnim etapie będziesz musiał wybrać najkorzystniejszą ofertę, otworzyć konto i dokonać wpłaty w wybranym banku.
Dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości w Niemczech
Każdy, kto zamierza kupić dom na kredyt w Niemczech, powinien liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów oprócz ustalonej ceny. Przede wszystkim nowy właściciel musi być wpisany do księgi wieczystej (Grundbuchauszug). Aby to zrobić, musisz zapłacić podatek od nieruchomości.
Stawka podatku od ceny zakupu, w zależności od lokalizacji przedmiotu zakupu, może wynosić od 3,5% (Saksonia) do 6,5% (Nadrenia Północna-Westfalia). Niemieckie prawo wymaga, aby podatek ten płacony był solidarnie przez kupującego i sprzedającego.
Dodatkowo kupujący płaci za:
- przerejestrowanie praw majątkowych - od 0,5 do 1% kwoty zakupu;
- usługi notarialne - od 1,5 do 3%;
- prowizja pośrednika/pośrednika - od 3 do 6% (czasem razem ze sprzedającym). Niedrogie przedmioty są płacone po stałych stawkach od 1500 do 5 tysięcy euro;
- inne wydatki (za rejestrację, sporządzanie wypisów z księgi wieczystej, prowadzenie rachunku bankowego 150 euro rocznie).
Rejestracja kredytu hipotecznego wiąże się również z dodatkowymi kosztami:
- 1% kwoty pożyczki (do rejestracji);
- opłata za samodzielną wycenę obiektu – 1–2 tys. euro;
- Due Diligence (audyt obiektu) – od 0,5 do 1,5% jego wartości.
Przeczytaj więcej o podatkach przy zakupie nieruchomości w Niemczech tutaj.
Spłata kredytu hipotecznego w Niemczech
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie jest dla banku opłacalna – traci zysk. Jednak w konkurencyjnym środowisku instytucje bankowe muszą być elastyczne. Z tego powodu niemieckie banki zapewniają klientom możliwość wcześniejszej spłaty. Odpowiedni artykuł jest zawarty w umowie, na przykład corocznie, oprócz płatności dożywotnich, na spłatę 10% kwoty pożyczki.
Rate, Zinsen i Tilgung: czym one są
Schemat obliczania spłat kredytu hipotecznego dożywotniego jest przejrzysty: całkowita roczna rata (stawka) składa się z dwóch kwot: Zinsen – odsetki banku od kwoty kredytu i Tilgung – roczny procent instytucji pożyczkowej.
Dzieląc tę kwotę przez 12 (według liczby miesięcy), możesz obliczyć miesięczny wydatek. Wielkość płatności renty się nie zmienia: w jej ramach Zinsen stale maleje, podczas gdy Tilgung rośnie.
Typowy niemiecki model kredytów hipotecznych wygląda tak:
- klient z możliwością wpłaty 600 euro miesięcznie jako spłata zaciąga pożyczkę w wysokości 100 tys. euro na 10 lat.
- Bank ustalił stawkę płatności 3,22% rocznie (3220 euro) przy miesięcznych płatnościach 268 euro i 33 centy.
- W tym przypadku na spłatę instytucji pożyczkowej pozostaje 331 euro 67 centów miesięcznie lub około 4 tysięcy euro rocznie (co wyniesie 4% Tilgung).
- Niemieckie banki próbują obniżyć Tilgung (oferując 1%), a jeśli klient upiera się przy zwiększaniu tego wskaźnika, podnoszą oprocentowanie, „karząc” w ten sposób kredytobiorcę.
Sondertilgung - możliwość szybkiej spłaty organu pożyczkowego
Cudzoziemcy, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny w Niemczech na zakup nieruchomości, mogą zmniejszyć łączną spłatę kredytu. Duża konkurencja zmusza większość banków hipotecznych do oferowania swoim klientom takiej możliwości. W tym celu konieczne jest zawarcie w nim klauzuli dotyczącej Sondertilgung-Möglichkeiten przy zawieraniu umowy.
Klauzula ta uprawnia do corocznej, nieplanowanej spłaty części pożyczki. Przed podpisaniem umowy należy wliczyć w niej procent takiej spłaty – do spłaty do 3 i więcej procent kwoty kredytu.
Wszystko zależy od tego, jak negocjować. Przy odpowiednim podejściu możesz zwiększyć wielkość takich płatności do 5-7%. Ale ta wielkość nie jest wymagana: można wpłacać mniejsze depozyty lub w ogóle nie zarabiać, ale gdy pojawią się dodatkowe zarobki lub wolny kapitał, można go wykorzystać na spłatę zadłużenia bez żadnych kar.
Podsumowując
Banki hipoteczne w Niemczech aktywnie udzielają kredytów nie tylko obywatelom niemieckim, ale także obcokrajowcom. Kredyty hipoteczne są nadal jednym z najpopularniejszych mechanizmów nabywania nieruchomości.
Niemcy są jednym z trzech krajów europejskich o najniższych stopach procentowych. Preferowane są hipoteki dożywotnie ze stałymi miesięcznymi ratami.
Cudzoziemcy, którzy kupują mieszkania w nowych budynkach na wynajem lub dla siebie, są bardziej skłonni do uzyskania kredytu hipotecznego. W 2021 roku obywatel Rosji nie ma przeszkód do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w Niemczech.
Głównymi warunkami, jakie banki stawiają cudzoziemcom w celu uzyskania kredytu hipotecznego, jest brak „brudnego” kapitału i minimalizacja ryzyka. Jednocześnie korzystają na tym banki hipoteczne (od 1900 r. żaden taki bank nie zbankrutował), a kredytobiorcy muszą płacić przez dziesięciolecia.
