Obecnie uważa się, że opłaca się zostać właścicielem włoskich nieruchomości, bez względu na to, jak na to patrzysz. Dzięki temu można spędzić czas we własnych apartamentach bez wydawania pieniędzy na hotele, ubiegać się o wizę długoterminową i po prostu cieszyć się pobytem w jednym z najpiękniejszych krajów Europy. Ale co, jeśli naprawdę chcesz kupić dom za granicą, ale nie masz wystarczająco dużo pieniędzy? Jak przystępny jest kredyt hipoteczny we Włoszech dla obcokrajowców, spróbujmy to szczegółowo rozgryźć.
Czym jest włoski rynek nieruchomości
Bardzo trudno jest kupić nieruchomość w złym stanie we Włoszech. Obiekty z kategorii „poniżej średniej” praktycznie nie istnieją. Jeśli w domu możemy kupić mieszkanie w bardzo złym stanie i samodzielnie dokonać w nim napraw, obniżając tym samym koszt transakcji, to tutaj jest to niemożliwe. Nieruchomości we Włoszech muszą spełniać standardy jakości określone przez organy regulacyjne.
Włochy to atrakcyjny kierunek turystyczny. W związku z tym ceny obiektów bezpośrednio zależą od popularności miejsca, w którym się znajdują.
Najdroższy zakup domu będzie kosztował w Neapolu, Wenecji i Rzymie. Na przykład dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 42 m2 w Wenecji będzie kosztować od 150 tys. euro.
Dom wolnostojący do 90 m2 mz kuchnią, łazienką, dwoma pokojami i garażem będzie kosztować średnio 350-400 tysięcy euro, jeśli mówimy o żądanym regionie. A na Sardynii czy Sycylii koszt takiego obiektu będzie 2-3 razy mniejszy.
Dużą popularnością cieszą się tu tzw. kawalerki – apartamenty, które są wspólną przestrzenią, w której przeznaczono tylko łazienkę. Kupienie takiego pokoju może być dwa razy droższe niż zwykłe mieszkanie. Drugie miejsce pod względem popytu zajmują wille z winnicami; jeśli krzewy przyniosą owoce, cena takiego obiektu będzie kilkakrotnie wyższa niż za podobny domek na wybrzeżu.
Warunki kredytu dla obcokrajowców
Kredyty hipoteczne we Włoszech dla Rosjan w 2021 roku mają szereg cech: banki nakładają na kredytobiorców wiele wymagań. Pożyczkę można uzyskać tylko wtedy, gdy koszt obiektu wynosi co najmniej 300 tysięcy euro. Musisz zwrócić uwagę na następujące punkty:
- aby wystąpić do instytucji bankowej, musisz mieć przedwstępną umowę zakupu nieruchomości. Jest to rodzaj zgody sprzedawcy na sprzedaż.
- bank na pewno powoła ekspertyzę mieszkania i utworzy komisję do jej wykonania. Ta usługa jest opłacana przez kupującego.
- obcokrajowcom oferowane będą maksymalne stawki i minimalne okresy kredytowania.
- obiekt z pewnością musi być wpisany do rejestru nieruchomości mieszkaniowych we Włoszech. Cudzoziemcom bardzo trudno jest udzielić kredytu na nabycie nieruchomości niemieszkalnej.
- kredytowanie jest możliwe zarówno dla obiektu ukończonego, jak i w budowie.
Nieruchomości we Włoszech na kredyt dla obcokrajowców są dostępne na następujących warunkach (podsumowane dane dotyczące włoskich banków):
- oprocentowanie zmienne - 2,8-3,5%
- stała stawka - 3,6-5,5%;
- termin - do 40 lat;
- minimalny okres zapadalności to 5 lat;
- opłata początkowa - 25-40% kwoty;
- minimalna kwota pożyczki to 50 tys. euro (wielu pożycza tylko od 100 tys.);
- waluta - euro;
- kwota wpłat nie powinna przekraczać 35% całkowitego dochodu wnioskodawcy.
Należy pamiętać, że każda instytucja bankowa zaproponuje indywidualne warunki kredytowania w oparciu o poziom dochodów wnioskodawcy oraz z zakupionego obiektu.
Cechy rejestracji hipoteki
Aby kupić mieszkanie we Włoszech na kredyt, trzeba przejść przez kilka etapów:
- Przesłanie sprzedawcy pisemnego zawiadomienia o zamiarze zakupu jego nieruchomości.
- Jeśli otrzymasz pozytywną odpowiedź, możesz przystąpić do sporządzenia umowy przedwstępnej. Musi wskazywać, jaka była kwota kaucji (zwykle 1-3%).
- Przygotowanie pakietu referatów.
- Złożenie wniosku do banku.
- Samodzielna wycena obiektu przez pożyczkodawcę.
- Uzyskanie decyzji banku.
- Rejestracja umowy ubezpieczenia nieruchomości.
- Otwarcie konta.
- Podpisanie umowy sprzedaży z notariuszem.
- Uzyskanie kopii aktu transakcji i kluczy.
- Rejestracja mieszkania dla nowego właściciela.
Jak wybrać bank
Prawie wszystkie banki organizują pożyczki na nieruchomości we Włoszech dla nierezydentów. Na podstawie obowiązującego w kraju Kodeksu Praw Konsumenta każdy pożyczkobiorca ma prawo do otrzymania od pożyczkodawcy pełnych, zrozumiałych i jasnych informacji dotyczących umowy pożyczki. W październiku 2003 r. zasada ta została zapisana na poziomie legislacyjnym.
Każda instytucja bankowa jest zobowiązana we wszystkich swoich oddziałach do umieszczania książeczek informacyjnych zawierających szczegółowy opis ekonomicznych warunków kredytowania. Jeżeli pożyczkobiorca nie może samodzielnie ocenić opłacalności oferty, ma prawo skontaktować się ze Stowarzyszeniem Ochrony Praw Konsumentów lub notariuszem.
Aby nie przegapić najbardziej opłacalnej oferty, musisz przestrzegać kilku zasad:
- Wybierz przedmiot, który chcesz kupić. Pozwoli to bankowi na przeprowadzenie oceny eksperckiej i ustalenie, jaką maksymalną kwotę kredytu może udzielić. Nie przyjmuj zbyt dużego kredytu. Im wyższa kwota pożyczki, tym wyższa miesięczna spłata jest oczekiwana.
- Oceń swoją zdolność do wpłacenia zaliczki.
- Sprawdź ostateczną stawkę.
- Oblicz swoją miesięczną ratę i porównaj ją ze swoimi dochodami.
- Dowiedz się, jakich dodatkowych kosztów i ukrytych opłat możesz się spodziewać. Na przykład, ile będzie kosztować usługa wyceny mieszkań, ile kosztuje ubezpieczenie i tak dalej.
- Zapytaj o możliwość wcześniejszej spłaty kredytu.
- Dowiedz się, jak dokonywane są płatności – w kasie banku, przez system online itp.
Znalezienie odpowiednich nieruchomości i banków, w których możliwe są kredyty hipoteczne we Włoszech, najlepiej wykonać za pośrednictwem profesjonalnego pośrednika, który zna rynek. Wskazane jest skorzystanie z jego pomocy: pośrednik będzie mógł sprawdzić dokumenty dotyczące lokalu, podjąć się komunikacji z właścicielem domu, dowiedzieć się o sytuacji i wyrazić opinię, czy warto się z nią zajmować hipoteka na tym obiekcie w ogóle. Wypłata prowizji brokera jest realizowana tylko wtedy, gdy decyzja banku okaże się pozytywna.
Lista banków, do których można składać wnioski, będzie zależeć od regionu i z którym z nich współpracuje broker. Zarówno włoskie banki, jak i międzynarodowe instytucje finansowe wystawiają kredyty hipoteczne.
Przygotowywanie dokumentów
Pakiet dokumentów do złożenia u pożyczkodawcy jest dość obszerny:
- Kopia międzynarodowego paszportu.
- Codice Fiscale jest odpowiednikiem rosyjskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIP). Możesz ją otrzymać od razu po podpisaniu umowy przedwstępnej w wydziale konsularnym.
- Dokumenty, które mogą potwierdzić wypłacalność.
- Dokumenty do zakupu przedmiotu.
Jako dowód wypłacalności możesz przedstawić:
- Jeśli masz własną firmę, dokumenty stwierdzające, że jesteś jej właścicielem. Zazwyczaj właściciele firm mają status rezydenta, co może ułatwić proces uzyskania kredytu hipotecznego.
- Zaświadczenie o zatrudnieniu ze wskazaniem wynagrodzenia (dla osób pracujących w kraju do wynajęcia). Może to wpłynąć na wielkość stawki.
- Wyciąg bankowy dotyczący przepływu środków lub depozytów.
- Oświadczenie o dochodach.
- Zaświadczenie o spłacie zobowiązań podatkowych.
- Dowód wpłaty alimentów.
- Inne dodatkowe dokumenty według uznania banku.
Jeśli chodzi o dokumenty dotyczące przedmiotu zakupu i sprzedaży, tutaj będziesz potrzebować:
- Umowa przedwstępna.
- Dowód własności dla sprzedającego.
- Wyciąg z rejestru katastralnego.
- W przypadku zakupu budynku w budowie - pozwolenie na budowę.
Wszystkie dokumenty muszą być przetłumaczone na język włoski i poświadczone notarialnie.
Otwieramy konto bankowe i podpisujemy umowę
Istnieją dwie możliwości otwarcia konta w celu uzyskania kredytu na mieszkanie we Włoszech:
- Dla mieszkańców – procedura wygląda standardowo, jak dla obywateli kraju. Z dokumentów należy przedstawić zezwolenie na pobyt, paszport, Codice Fiscale.
- W przypadku nierezydentów będzie można otworzyć tylko odrębny rodzaj rachunku: conto internazionale lub conto ester®. Jego utrzymanie jest droższe, walutą konta jest ta, która obowiązuje w kraju wnioskodawcy. Oznacza to, że nadal musisz zapłacić za konwersję. Aby otworzyć konto, będziesz potrzebować ważnej wizy.
Jeśli decyzja banku będzie pozytywna, pożyczkobiorca zostanie zaproszony do banku w celu podpisania umowy.
Ile czasu zajmuje otrzymanie pożyczki
Kupowanie włoskich nieruchomości na kredyt może zająć trochę czasu. Przetwarzanie wniosku trwa zwykle 3-4 dni. Ale praktyka pokazuje, że czasami pożyczkodawca potrzebuje więcej czasu, a decyzję ogłasza się dopiero po półtora do dwóch miesięcy.
Zależy to od wielu czynników: od statusu, w jakim wnioskodawca mieszka w kraju, od poziomu jego dochodów, od samego obiektu. Należy pamiętać, że bank spotka się w połowie drogi, jeśli jest pewny pochodzenia pożyczkobiorcy dochodów, jest zadowolony z jego historii kredytowej, informacji dotyczących dostępności lokat i nieruchomości.
Na jakie wydatki się przygotować
Aby uzyskać pożyczkę należy przygotować budżet, który powinien wystarczyć na pokrycie następujących pozycji wydatków:
- ubezpieczenie – najczęściej banki wymagają ubezpieczenia od następstw nieszczęśliwych wypadków lub utraty pracy. To około 40 euro miesięcznie za podstawową opłatę. Ubezpieczenie nieruchomości - 150-500 euro rocznie;
- prowizja dla pośrednika – pośrednik hipoteczny we Włoszech pobiera 1% kwoty kredytu;
- usługi notarialne mogą kosztować 4-8 tysięcy euro za przygotowanie i rejestrację transakcji, a także za ponowną rejestrację własności;
- wycena obiektu - 270-300 euro, jeśli koszt przekracza 1 mln euro - 500-550 euro;
- opłata za obsługę kredytu - 0,25-2% (w zależności od ulg podatkowych).
Krótko o podatku od nieruchomości
Roczne podatki od nieruchomości we Włoszech wahają się od 0,4-0,7% wartości nieruchomości zarejestrowanej w katastrze. Stawka wyliczana jest indywidualnie, na podstawie stanu regionu, w którym znajduje się nieruchomość. Na przykład w Mediolanie jest to 0,5%.
Ponadto istnieją płatności kondominium na mieszkania. Każdego roku będziesz musiał przeznaczyć od 200 do 5000 euro na mieszkanie. Za willę - 1,2-6 tys. euro za ten sam okres. Kwota ta nie obejmuje mediów.
Energia elektryczna będzie kosztować około 0,2-0,3 euro za 1 kWh, zaopatrzenie w wodę - 15-20 euro miesięcznie, butla gazowa - 50-60 euro.
Spłata pożyczki
Włoskie prawo nie zabrania kredytobiorcom dokonywania płatności przed terminem umownym. Należy jednak pamiętać, że w tym przypadku bank traci zysk na odsetkach. Aby się przed tym zabezpieczyć, pożyczkodawca może nałożyć na klienta karę za wcześniejszą spłatę.
Punkt dotyczący terminów płatności jest zawsze określony w umowie. Przeczytaj go uważnie przed podpisaniem.
Jeśli informacje nie zostaną znalezione, należy zwrócić się do menedżera pożyczki, który zajmie się Twoim wnioskiem. Pozwoli to uniknąć nieoczekiwanych prowizji w przyszłości.
Wyniki
Pożyczka na zakup domu we Włoszech dla obcokrajowców to usługa możliwa, ale niezbyt opłacalna. Najczęściej banki ustalają wyższe stawki i niekorzystne warunki dla nierezydentów. Rejestracji kredytu hipotecznego towarzyszy wiele dodatkowych opłat, których wysokość może sięgać kilku tysięcy euro.
Od 2021 r. w 95% przypadków rosyjskie banki odmawiają kredytów hipotecznych przez banki włoskie. Jeśli klient ma oficjalne dochody w strefie euro, pożyczka zostanie udzielona; aktywa tylko w Rosji, nawet jeśli nie są małe, banki odmawiają uznania za zabezpieczenie kredytu.
