Nabycie działki w hiszpańskim królestwie przyciąga głównie kategorię inwestorów, którzy chcą wybudować przytulny dom lub willę, jeśli nie na wybrzeżu, to gdzieś w łatwo dostępnym miejscu. Ale czy wszyscy obcokrajowcy mogą kupić działkę w Hiszpanii? A gdzie znaleźć sprzedawcę ziemi? Spróbujmy odpowiedzieć na te pytania i dowiedzieć się, jak kupić ziemię w Hiszpanii.
Co mówi o tym prawodawstwo
W przeciwieństwie do wielu innych państw, hiszpańskie prawo nie zabrania kupowania ziemi przez obcokrajowców. Co więcej, mogą to robić na takich samych warunkach jak mieszkańcy. Istnieją jednak pewne niuanse:
- działka musi znajdować się nie bliżej niż 150 metrów od wybrzeża morskiego, ponieważ całe terytorium przybrzeżne należy do królestwa. Dlatego wybierając działkę, powiedzmy na Costa del Sol lub Costa Brava, upewnij się, że zachowana jest wskazana odległość;
- budowa domów jest możliwa tylko na tych działkach, które są przeznaczone pod zabudowę.
Sprzedaż gruntów w Hiszpanii regulują następujące dokumenty:
- Dekret Królewski 7/2015 z 30.10, który odnosi się do gruntów należących do miast;
- ustawa o inwestorach, ich internacjonalizacji (14/2013 z 27 września);
- Artykuł 132 Konstytucji, który stanowi, że pas przybrzeżny jest własnością Hiszpanii i nie może być sprzedany;
- Ustawa z dnia 28 lipca nr 22/1988 regulująca stan linii brzegowej.
Jakie rodzaje działek są w Hiszpanii
Mapę podziału terytoriów według celu można uzyskać w gminie regionu, w którym planowany jest zakup. Na tej podstawie wszystkie grunty w kraju można podzielić na trzy kategorie:
- Suelo Urbano - tereny miejskie. Są przeznaczone do rozwoju i już z reguły zawierają główną komunikację: elektryczność, wodę i kanalizację. Działki znajdują się na terenie osiedli.
- Suelo Urbanizable - grunty zurbanizowane. Głównym celem jest budowa kapitału. Ich położenie to nie tylko granice miasta, ale także przyległe tereny wsi. Jeśli taki teren zostanie uwzględniony w planie urbanistycznym, może zostać przeniesiony do kategorii miejskich, po uzyskaniu na to zgody miejskiego wydziału architektury.
- Suelo Rustico - Obszary przeznaczone pod rolnictwo lub obszary o wartości archeologicznej lub historycznej. Budowa na nich jakichkolwiek konstrukcji jest zabroniona. Nie jest również możliwe przeniesienie działki na „miejski” do czasu uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Budowa jednego budynku jest dozwolona tylko dla rolnika, który zajmuje się przetwarzaniem tej działki. Tereny o znaczeniu historycznym i archeologicznym są na ogół zamknięte dla jakichkolwiek budynków.
Dlatego przed zakupem tej lub innej strony powinieneś dowiedzieć się, do czego jest przeznaczona.
Ile kosztuje działka w Hiszpanii
Zamierzając kupić działkę w Javea lub na przedmieściach Barcelony, powinieneś zrozumieć kolejność cen niektórych gruntów. Faktem jest, że działki o tej samej wielkości mogą znacznie różnić się wartością.
Różnica w cenie wynika z kilku czynników:
- odległość od linii brzegowej. Im dalej ziemia jest od wybrzeża, tym będzie taniej;
- płaskość. Hiszpania to kraj górzysty. Oznacza to, że znalezienie płaskiego terenu pod budowę nie jest łatwym zadaniem. Jeśli zostanie znaleziony, będzie kosztował kilka razy więcej niż ta sama działka na skalistym terenie;
- obecność budynków na terenie. Jeśli na ziemi znajduje się już dom lub willa, zostaną one odpowiednio uwzględnione w kosztach. Nie bez znaczenia jest również funkcjonalne przeznaczenie nieruchomości – komercyjne czy mieszkalne;
- położenie działki. Ziemia w Murcji, Katalonii, Mijas i Madrycie ma różne odległości od wybrzeża. Ważny jest również status samego miasta. Na przykład zakup działki w Madrycie byłby kosztownym przedsięwzięciem, biorąc pod uwagę, że jest to stolica. To samo dotyczy katalońskiej stolicy Barcelony – osiedlenie się na jej przedmieściach będzie wymagało sporego budżetu.
Tabela przedstawia przybliżony koszt działek w różnych regionach kraju:
Region | Powierzchnia w metrach kwadratowych | Cena w EUR |
|---|---|---|
Costa Blanca | 3654 (na budowę kompleksu lub mieszkań) | 2 200 000 |
Costa Brava | 40 | 66 000 |
| Katalonia (30 km od Barcelony) | 6000 | 1 500 000 |
Wyspy Kanaryjskie (Teneryfa) | 187 (na terenie znajduje się majątek) | 610 000 |
Costa Dorada | 461 (widok na wybrzeże) | 130 000 |
Andaluzja | 155 000 | 5 425 000 |
Walencja | 1169 | 190 000 |
Jakie wydatki zostaną poniesione podczas zawierania transakcji
Całkowita wartość działki nie ogranicza się tylko do kwoty, która zostanie wskazana w umowie. Jeśli poziom języka hiszpańskiego kupującego jest zbyt niski, będziesz musiał skorzystać z pomocy tłumacza. Jego usługi są dodatkowo płatne.
Inną osobą, bez której transakcja nie obejdzie się, jest notariusz. W większości przypadków jest też urzędnikiem stanu cywilnego, który będzie musiał wpisać fakt wpisu na własność w księdze wieczystej. Wysokość wydatków na usługi tych osób będzie zależeć od wartości obiektu.
Wszystkie płatności, w tym rejestracja notarialna i państwowa, zwykle nie przekraczają 1000 euro.
Asystent w osobie prawnika nie będzie zbędny. Osoba ta przejmie pełną obsługę transakcji, sprawdzi status i pozwolenia dla serwisu. Jeśli zakup ma być dokonany za pośrednictwem firmy pośredniczącej, usługa ta jest najczęściej zawarta w usłudze. Ale wtedy bądź gotów zapłacić prowizję. Wiele firm pobiera od 20 do 50% kwoty umowy.
Jakie podatki należy zapłacić
Po wybraniu działki nad morzem lub w dowolnej innej części kraju i sprawdzeniu wszystkich jej ważnych cech, możesz przystąpić do obliczania płatności podatkowych. Ich wartość jest całkowicie zdeterminowana wartością katastralną działki.
Więc na co musisz się przygotować:
- jeśli sprzedający jest osobą prawną. W takim przypadku będziesz musiał zapłacić 21% VAT, ponieważ mówimy o zakupie majątku firmy. Do tego należy doliczyć IAJD - wpłatę podatku do Skarbu Państwa. Jego wielkość to około 1%. Ten wskaźnik może się różnić w różnych regionach. Na przykład w Katalonii jest to 1,5%;
- sprzedający jest osobą prywatną. W takim przypadku zamiast VAT i IAJD uiszcza się opłatę za przeniesienie własności gruntu – tzw. ITP. Wielkość płatności zależy również od regionu. Wskaźnik waha się od 6 do 10%. Na przykład w Katalonii jest to 10%, ale w Madrycie tylko 7%. W związku z tym kwotę podatku można znaleźć w regionie, w którym znajduje się witryna i gdzie transakcja zostanie zawarta.
Należy pamiętać, że jeśli budowa rozpocznie się na terenie w ciągu najbliższego roku, koszt obiektu wzrośnie o 8%.
Trzeba też pamiętać, że w Hiszpanii nie wolno wycinać lasu, nawet jeśli znajduje się on na Państwa indywidualnej działce.
Aby uniknąć dużej grzywny, działania te muszą być skoordynowane z administracją miejską.
Jak wygląda procedura zakupu?
Po podjęciu decyzji na stronie musisz poprosić o następujące dokumenty:
- Wyciąg z Rejestru Praw Majątkowych w celu uzyskania informacji o właścicielach. Na przykład, jeśli przedmiot jest spadkiem kilku osób jednocześnie, warunki rejestracji transakcji mogą znacznie wzrosnąć.
- Informacje o obecności lub braku zobowiązań dłużnych (na przykład hipoteki).
- Dowód zapłaty podatków komunalnych.
- Numer katastralny i rejestracja.
- Informacje o przeznaczeniu gruntu.
- Informacja o ewentualnych ograniczeniach w budowie lub wysiedleniu, jeśli działka znajduje się przy drodze lub pasie leśnym.
- Dostępność służebności gruntu.Na przykład weszliście na własność, ale okazało się, że na tym terytorium zawsze pędzono krowy, a okoliczni mieszkańcy prosili o pozostawienie go w takim stanie lub postanowili położyć gazociąg przez ten odcinek.
- Topografia działki.
Jeśli planujesz budowę domu, ważne jest, aby przed zakupem skonsultować się z architektem. Faktem jest, że w Hiszpanii obowiązują normy, które wpływają na liczbę kondygnacji budynków, elementy dekoracyjne, kolor ścian na zewnątrz, pokrycia dachowe, a nawet ogrodzenia.
Jeśli masz szczęście kupić działkę za niedrogą cenę, musisz zrozumieć, jakie powinny być parametry przyszłego obiektu, czy są jakieś ograniczenia wysokości budynku w tym obszarze.
Komunikacja ma ogromne znaczenie. Jeśli będziesz musiał ich zawieść, doprowadzi to do poważnych wydatków.
Aby zawrzeć transakcję, kupujący będzie potrzebował:
- Paszport.
- Konto w jednym z hiszpańskich banków.
- Numer Identyfikacyjny Obywatela Zagranicznego (NIE), który jest wydawany na komisariacie policji na podstawie paszportu zagranicznego.
O otwarcie konta należy zadbać z wyprzedzeniem, ponieważ Hiszpanie nie są skłonni do dokonywania transakcji za gotówkę.
W pierwszym etapie podpisywana jest umowa przedwstępna i wpłacana jest kaucja. Umowa główna zawierana jest w obecności notariusza i stron transakcji. Następnie strona zostaje ponownie zarejestrowana w Rejestrze i wszystkie opłaty są uiszczane.
Wreszcie
Istnieje możliwość zostania właścicielem gruntu w królestwie hiszpańskim na takich samych warunkach, jakie obowiązują przy zakupie nieruchomości. Cudzoziemcy w tej kwestii mają równe prawa z mieszkańcami. Najważniejszą rzeczą do rozważenia jest status działki, ponieważ wszystkie działki w kraju mają różne cele, a możliwość budowy na nich nie zawsze jest zapewniona. Ceny gruntów zależą od regionu, ukształtowania terenu, powierzchni i odległości od morza. Ponadto ostateczny kosztorys musi uwzględniać również podatki oraz usługi notariusza i prawnika.
