W Hiszpanii następuje stopniowy rozwój biznesu wynajmu. Sprzyja temu nie tylko możliwość uzyskania pozwolenia na pobyt na zakup nieruchomości od 500 tys. euro, ale także dobry zysk z wynajmu mieszkań turystom, a nawet samym Hiszpanom. Jeśli interesuje Cię, jak wynająć mieszkanie w Hiszpanii, przede wszystkim powinieneś zapoznać się z prawnymi aspektami i specyfiką tego typu działalności.
Jak opłacalny jest wynajem w Hiszpanii?
Nieruchomość położona na terenie kurortu, kupowana głównie w celu wynajmu turystom, jest częściej poszukiwana w okresie letnim (w okresie wakacyjnym zajętych jest ok. 90% nieruchomości turystycznych), w przez resztę roku domy i mieszkania w pobliżu wybrzeża są zazwyczaj puste... Niemniej jednak wynajem bazy turystycznej na terenie kurortu zapewnia właścicielowi średnio około 5% rentowności rocznie, więc biznes wynajmu krótkoterminowego organizowany na terenach nadmorskich może być całkiem opłacalny.
Równie opłacalne jest długoterminowe wynajmowanie nieruchomości. W dużych miastach stale rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości na wynajem.
Według stanu na 2021 r. 27% młodych ludzi w wieku 22-29 lat woli wynająć dom, niż oszczędzać na jego zakup.
Ponadto Hiszpania staje się coraz bardziej popularnym krajem wśród studentów, którzy przyjeżdżają tu na programy wymiany. W szczególności w Walencji obserwuje się duży napływ studentów zagranicznych.
Jakie są rodzaje wynajmu
Wynajem w Hiszpanii, podobnie jak w innych krajach świata, jest dwojakiego rodzaju: długoterminowy i krótkoterminowy. Wynajmując nieruchomość na najem długoterminowy, wynajmujący zawiera z najemcą umowę, która zwykle trwa 1 rok.
Jednocześnie prawo hiszpańskie tak bardzo chroni najemcę, że jeśli będzie chciał odnowić najem po wygaśnięciu umowy, w przypadku braku istotnych powodów do rozwiązania umowy, wynajmujący będzie zobowiązany do przedłużenia najmu do całkowitego okresu to pięć lat.
Jeżeli najemca nie chce przedłużyć najmu i zamierza opuścić mieszkanie, musi poinformować o tym właściciela lokalu najpóźniej 30 dni przed końcem umowy.
Ceny wynajmu długoterminowego są niższe niż krótkoterminowego, ale zaletą takiego wynajmu jest zapewnienie właścicielowi domu stałego stałego dochodu, w przeciwieństwie do krótkoterminowego.
Najem krótkoterminowy polega na wynajmie mieszkania na okres od kilku dni do kilku miesięcy, w zależności od potrzeb najemcy.
Krótki okres wynajmu jest bardziej odpowiedni dla turystów, studentów i biznesmenów w podróży służbowej. Co więcej, najem krótkoterminowy będzie nieco droższy niż długoterminowy. Wynajmujący jest jednak zmuszony poświęcić nieruchomości znacznie więcej czasu i uwagi, ponieważ regularna zmiana najemców wymaga stałego kontaktu z nowymi osobami.
Negocjacje, wjazdy i wyjazdy najemców, organizacja sprzątania domu po każdym najemcy – wszystko to wymaga ciągłego udziału właściciela mieszkania w procesie.
Czynniki wpływające na cenę wynajmu
Na kształtowanie się cen wynajmu w Hiszpanii mają wpływ następujące czynniki:
- Lokalizacja;
- rodzaj mieszkania;
- czynsze.
Region
Lokalizacja nieruchomości jest głównym czynnikiem wpływającym na cenę najmu. Katalonia, podobnie jak Costa Blanca i Costa Brava, uważane są za najdroższe regiony w kraju.
Drogie wypożyczalnie są również dostępne we wszystkich większych miastach z dala od morza. Tak więc koszt wynajmu w kurorcie i dużych miastach Hiszpanii może wynosić od 1200 do 5000 euro miesięcznie, w zależności od liczby sypialni, metrów kwadratowych i remontu. Jednocześnie w małych miejscowościach miesięczny czynsz będzie kosztował od 300 do 600 euro.
Typ nieruchomości
Nie bez znaczenia jest również rodzaj wynajmowanej nieruchomości – komercyjna czy mieszkalna, domek czy willa, mieszkanie czy pokój. Na przykład w Torrevieja można wynająć trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 75 m2. metrów za 40 euro dziennie, a dom o tej samej powierzchni - za 50 euro.
Miesięczna stawka najmu
Wysokość czynszu ustalana jest osobiście przez wynajmującego. Tworzony jest z uwzględnieniem lokalizacji, wykonanego remontu, ilości sypialni, całkowitej powierzchni, dostępności dodatkowych udogodnień itp.
Rejestracja licencji na wynajem nieruchomości
Aby móc wynajmować mieszkania na wynajem krótkoterminowy, w niektórych regionach kraju należy uzyskać licencję turystyczną. Regiony te to Katalonia, Madryt, Andaluzja, Baleary, Wyspy Kanaryjskie.
Należy pamiętać, że hiszpańskie prawo nie przewiduje takiego pojęcia jak „zakwaterowanie turystyczne”. Dlatego kwestia ta jest uregulowana inaczej w każdym regionie. Niemniej jednak procedura uzyskania licencji jest wszędzie taka sama.
Właściciel nieruchomości musi skontaktować się z urzędem miasta / administracją regionalną i przedstawić dowód przydatności swojej nieruchomości do wynajęcia. Z dokumentów będzie wymagane „Deklaracja odpowiedzialności”. Jest to dokument potwierdzający zgodność warunków mieszkaniowych ze wszystkimi obowiązkowymi wymaganiami.
Przedmiot zostaje następnie wpisany do rejestru, a właścicielowi wydawane jest Świadectwo Rejestracji wraz z numerem identyfikacyjnym.
Koszt uzyskania takiej licencji jest różny we wszystkich regionach. Średnio cena waha się od 170 do 500 euro.
Licencja jest wydawana na nieruchomość, a nie na osobę, dlatego należy pamiętać, że w momencie sprzedaży przedmiot przechodzi na nowego właściciela (o ile w tym czasie nie upłynął okres jego ważności).
Kolejna ważna kwestia: właściciel musi w każdym ogłoszeniu o najmie, także w Internecie, podać numer ewidencyjny i kategorię nieruchomości.
Zawarcie umowy najmu
Zasady najmu reguluje prawo hiszpańskie (Ustawa o wynajmie miejskim nr 29/1994 z dnia 24 listopada 1994 r.). Zgodnie z tym dokumentem właściciel mieszkania i najemca są zachęcani do zawarcia pisemnej umowy najmu.
Forma sporządzenia umowy może być dowolna, jednak muszą znaleźć w niej odzwierciedlenie następujące zapisy:
- dane identyfikacyjne wynajmującego i najemcy;
- warunki płatności (wysokość miesięcznej stawki czynszu; czy wynajmujący ma prawo do podwyższenia stawki czynszu; kto ze stron płaci za media i inne dodatkowe usługi, na przykład sprzątanie terenu, sprzątanie basenu itp.);
- spis inwentarza, mebli, sprzętu AGD oraz opis ich stanu w momencie dostawy.
Transakcja może zostać sformalizowana przez notariusza, a informacje wpisane do rejestru własności (Registro de Propiedad). Jeśli chodzi o podnajem, ten rodzaj mieszkania na wynajem jest dozwolony tylko częściowo, a decyzję tę należy wcześniej omówić z wynajmującym.
Stawka czynszu musi zostać ustalona w porozumieniu stron. Zgodnie z prawem wynajmujący ma prawo do podwyższenia stawki czynszu w okresie obowiązywania umowy zgodnie ze wskaźnikiem inflacji (jeżeli taka możliwość została określona w umowie).
Wynajmujący nie może żądać więcej niż jeden miesiąc wcześniej (chyba że umowa najmu stanowi inaczej).
W momencie uregulowania czynszu (zwykle następuje to w pierwszym tygodniu każdego miesiąca) właściciel mieszkania musi wystawić najemcy pokwitowanie dokonanej wpłaty lub wyciąg z konta bankowego, jeżeli płatność została dokonana przelewem.
Jeśli najemca nie płaci czynszu, wynajmujący ma prawo skontaktować się z policją.Jeśli po tym czasie dług nie zostanie spłacony, właściciel ma prawo podnieść kwestię eksmisji pozbawionego skrupułów najemcy.
Jak w większości krajów, przy zawieraniu umowy najmu potencjalny najemca musi wpłacić kaucję w wysokości miesięcznej stawki. Jeżeli w momencie wymeldowania meble i sprzęt AGD pozostaną w takim samym stanie jak w momencie wymeldowania, kaucja jest zwracana najemcy w całości.
Gdy wynajmujący odmówi zwrotu kaucji, najemca ma prawo skontaktować się z policją, a wtedy oprócz kaucji wynajmujący będzie musiał zapłacić również odsetki naliczone w okresie opóźnienia.
Jeżeli pod koniec umowy w mieszkaniu stwierdzono uszkodzenie, wówczas koszt szkody zostanie potrącony z kaucji.
Jeśli właściciel nieruchomości chce sprzedać swoją nieruchomość, zgodnie z prawem musi najpierw zaoferować ją najemcy.
Koszty i opodatkowanie dochodów z najmu
Właściciele domów są zobowiązani do corocznego zgłaszania dochodów z najmu w zeznaniu podatkowym. Wynajem podlega następującym podatkom:
- podatek od dochodów z wynajmu nieruchomości – stawka 24% (nie dotyczy nierezydentów odwiedzających Hiszpanię na wizie krótkoterminowej);
- indywidualny podatek od nieruchomości (IBI) - do 2% wartości katastralnej nieruchomości.
Przeciętnie okazuje się, że opłata podatków wynosi rocznie od 100 do 500 euro za wynajem mieszkania i od 300 do 2000 euro za wynajem willi.
Oprócz podatków do wydatków związanych z nieruchomościami doliczane są opłaty za media (gaz, woda, prąd, telefon, internet itp.). Kwestia, kto płaci za te usługi, musi być wcześniej uzgodniona między właścicielem a najemcą, a także odzwierciedlona w umowie. Wynajmujący jest odpowiedzialny za remont i kapitalne remonty mieszkania, a najemca odpowiada za bieżące naprawy.
Wypożyczalnie
Właściciel nieruchomości może sam wynająć swoją nieruchomość lub skontaktować się ze specjalną firmą zarządzającą, która za opłatą przejmie wiele spraw organizacyjnych.
W większości przypadków firmy zarządzające świadczą następujące rodzaje usług:
- poszukiwanie najemców;
- sporządzenie umowy najmu;
- prowadzenie dokumentacji w okresie oddania mieszkania;
- przygotowywanie i składanie deklaracji podatkowych;
- doradztwo;
- remont nieruchomości;
- utrzymanie terytorium (sprzątanie, czyszczenie basenu, pielęgnacja trawnika itp.);
- ubezpieczenie przypadków niepłacenia rat leasingowych.
Prowizja firmy zarządzającej wynosi około 7-15% czynszu najmu.
Oprócz firmy zarządzającej właściciel może również skontaktować się z agencją nieruchomości. Jednak w tym przypadku można mu zapewnić usługi tylko na konkretny wynajmowany pokój, natomiast korzystanie z usług firmy zarządzającej jest bardziej opłacalne, jeśli trzeba zadbać o cały budynek z dużą liczbą pokoi.
Wreszcie
Nabycie nieruchomości w Hiszpanii od 500 tys. euro daje obcokrajowcom możliwość uzyskania zezwolenia na pobyt, ale karta rezydenta nie jest jedyną korzyścią z takiej inwestycji.
Branża wynajmu w Hiszpanii umacnia swoją pozycję i z roku na rok staje się coraz bardziej rentowna. Kraj co roku odwiedzają miliony turystów z całego świata, którzy zamiast hosteli i hoteli coraz częściej wybierają dobowe wynajem mieszkań. Jednak najem długoterminowy jest nie mniej opłacalny.
Jeśli chcesz wynająć mieszkanie lub dom w Hiszpanii, powinieneś dokładnie przestudiować prawne aspekty kwestii wynajmu zarówno w całym królestwie, jak i w poszczególnych jego regionach, ponieważ każdy z nich ma swoje niuanse. Na przykład w niektórych regionach przed wynajmem nieruchomości na wynajem krótkoterminowy należy uzyskać specjalną licencję. Ponadto należy szczegółowo zapoznać się ze stawkami podatkowymi, które są pobierane od dochodów z wynajmu w Hiszpanii, a także z innymi związanymi z tym kosztami.
