Ratyzbona to jedno z najbardziej malowniczych i najstarszych miast w Niemczech, położone na terenie Bawarii. Na podstawie analizy szeregu czynników (sytuacja demograficzna, siła nabywcza, stopa bezrobocia, dynamika cen i czynszów) eksperci Postbanku, największego banku w Niemczech, uważają nieruchomości w Ratyzbonie za bardzo opłacalną inwestycję. Jednocześnie nie ma znaczenia, jakie cele przyświeca nabywcy - zamieszkać w Ratyzbonie, wynająć mieszkanie lub je odsprzedać. W każdym razie zakup się opłaci i przyniesie zyskowne dywidendy.
Nowoczesna Ratyzbona i rynek nieruchomości
W Ratyzbonie miejsca dziedzictwa kulturowego doskonale łączą się z nowoczesnymi projektami budowlanymi. W centrum miasta znajdują się kościoły, ratusze, katedry, słynny kamienny most zbudowany ponad 870 lat temu, pozostałości starożytnych fortyfikacji rzymskich i inne zabytki.
Jednocześnie dobrze rozwinięta jest tu gospodarka, z naciskiem na budowę samochodów i produkcję przemysłową. Rozbudowana infrastruktura: bezpośrednia komunikacja z największymi miastami w Niemczech, Polsce, Rumunii, Czechach i innych krajach, obecność uczelni wyższych, instytutu badawczego i przychodni, wielofunkcyjne centra handlowe oraz bliskość autostrad.
Atrakcyjność rynku nieruchomości w Ratyzbonie wynika z faktu, że migranci przybywający do Niemiec coraz częściej skupiają się nie na dużych miastach, takich jak Berlin, Monachium czy Hamburg, ale na tych miejscach, gdzie ceny nieruchomości są bardziej przystępne, ale z perspektywą wzrostu w przyszłości.
Regensburg jest jednym z takich miejsc, jak wynika z raportu ZIA (Centralna Komisja ds. Nieruchomości).
Odpowiednie miejsca do życia
W Ratyzbonie istnieje łącznie 18 powiatów lub gmin. Dzielnica Centralna, czyli Stare Miasto, jest wpisana na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO. Obszary na lewym brzegu Dunaju, na północnych i wschodnich obrzeżach Ratyzbony są najbardziej oddalone od centrum i głównych instytucji miasta – uniwersytetów, przychodni, centrów handlowych.
Najgęściej zaludnionym obszarem jest zachód miasta (Westenviertel), na który składa się 5 nowoczesnych osiedli mieszkaniowych z rozwiniętą infrastrukturą. Uniwersytety w Ratyzbonie znajdują się w gminie Galgenberg.
Ceny mieszkań w różnych częściach Ratyzbony
Koszt mieszkania zależy od obszaru, na którym się znajduje. Najdroższe mieszkanie to kupno mieszkania w Ratyzbonie w dzielnicy Innenstadt. Metr kwadratowy będzie tu kosztował 5916 euro.
Dalej, w kolejności obniżek cen, są następujące dzielnice: Westenviertel (5262 euro), Steinweg-Pfaffenstein (4726 euro), Weichs (4652 euro), Ostenviertel (4610 euro), Schwabelweis (4414 euro).
W przypadku mieszkań na wynajem według dzielnic obserwuje się następujące trendy:
- ceny mieszkań idą w zawrotnym tempie na obszarach, które wcześniej uważano za jedne z najtańszych w mieście, na przykład w Galgenberg, dziś wynajem mieszkań jest o 300 euro droższy niż w jednej z zachodnich dzielnic;
- rośnie popularność północno-wschodnich obrzeży miasta w zakresie mieszkań na wynajem, co jest bezpośrednio związane z rozwojem tam budownictwa mieszkaniowego.
Najtańsze dziś dzielnice to Schwabelweis, Sallern-Gallingkofen, Reinhausen, Brandlberg. To północno-wschodnie i północne obrzeża miasta, na lewym brzegu Dunaju. Średnia cena wynajmu tutaj to 7,45-9,84 euro za 1 m2.
Cena wynajmu na południu w Oberisling-Leoprechting-Graß - 13,10 euro za 1 m2, w centrum - od 12.28, na Stadtamhof - od 12.20 euro za 1 m2lub w wielopiętrowej wiosce Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen - 12,02 euro za 1 m2.
Cena wynajmu nieruchomości
Mieszkańcy Ratyzbony średnio przeznaczają około 23% wszystkich dochodów na opłacenie czynszu, z wyłączeniem mediów. Co więcej, im większe mieszkanie, tym mniej kosztuje metr kwadratowy.
Poniższa tabela pozwala wyraźniej porównać koszt wynajmowanych mieszkań w Ratyzbonie, a także ogólnie średnią dla Bawarii i Niemiec:
Dynamika cen mieszkań na wynajem
Czynsze za mieszkania w Ratyzbonie rosną z roku na rok – o 30% od 2021 do 2021 roku. Na przykład, jeśli w 2021 wynajmiesz willę o powierzchni 100 m²2 było to możliwe za 7,08 euro / 1m2, następnie w 2021 r. koszt za 1 m²2 to już 10,66 euro.
Najmniejszą zmianą była cena za małe mieszkania o powierzchni 30 m2: od 11.84 € w 2021 do 12.40 € / 1m2 w 2021 roku.
Wynajęcie 1-pokojowego mieszkania w centrum kosztuje średnio 550-1000 euro, 1-pokojowego na obrzeżach 350-800. Trzypokojowe mieszkanie w centrum miasta można wynająć za 1000-2200 euro, na obrzeżach - za 500-1500.
Zakup nieruchomości w celu późniejszego wynajmu w Ratyzbonie jest bardzo opłacalny: 76,5% mieszkańców regionów centralnych wynajmuje mieszkania.
W przyszłości prognozowany jest jeszcze większy wzrost tego wskaźnika, co wiąże się z dwoma czynnikami:
- Doskonały rynek pracy w Ratyzbonie. W mieście jest więcej miejsc pracy niż liczba jego mieszkańców, co wynika z obecności największych firm zatrudniających:
- BMW,
- Technologie Infineon,
- Osramie,
- BSH Hausgeräte GmbH,
- Kontynentalna AG.
- Coroczny wzrost napływu turystów do miasta, zwłaszcza po wpisaniu Starego Miasta na listę UNESCO w 2006 roku.
Ile kosztuje kupno mieszkania w Ratyzbonie
Koszt 2-pokojowego mieszkania w Ostenviertel (centrum Ratyzbony) zaczyna się od 145 tys. euro, 3-pokojowego - od 490 tys., 5-pokojowego - od 1 mln euro.
W Reinhausen (na północnych obrzeżach miasta) 2-pokojowe mieszkanie będzie kosztować od 270 tys. euro, 3-pokojowe - od 480 tys. euro. W Galgenbergu (na południe od Ratyzbony) ceny mieszkań wahają się w granicach 175 tys. euro (2 pokoje).
Dwupiętrowy domek nieco mniej niż 300 m²2 będzie kosztować kupującego 700-800 tysięcy euro, w zależności od lokalizacji. Główny trend jest taki, że im bardziej przestronne mieszkanie, tym niższy koszt za 1 m²2 powierzchnia.
Porównajmy koszty zakupu mieszkania w Ratyzbonie, Bawarii i Niemczech:
Dynamika cen zakupu nieruchomości
Od 2021 do 2021 ceny mieszkań w Ratyzbonie stale rosną:
- koszt mieszkań to 100 m²2 zwiększona o 60%;
- 60 m²2 - o 70%;
- 30 m²2 - 2 razy (100%);
- domy 100 m²2 - o 40%;
- 150 m²2 - o 42%;
- 200 m²2 - o 4%,
ponadto prognozowany jest dalszy wzrost tego wskaźnika o co najmniej 1,5% rocznie do 2021 r.
W podziale na dzielnice komercyjne ceny kondominiów – kompleksów mieszkaniowych będących współwłasnością mieszkańców – gwałtownie wzrosły od 2021 do 2021 r. na południe i zachód od centrum:
- Galgenberg, Obrisling-Grass, Kasernenviertel – o 8,7%;
- Kumpfmühl-Ziegetsdorf-Neuprüll i Grospruvening-Dechbetten-Königswiesen – o 8,8%.
I przeciwnie, popyt na kamienice (domy jednorodzinne) we wschodnich dzielnicach miasta „skoczył”:
- Brandlberg i Keilberg;
- Burgweinting i Harting;
- Ostenviertel;
- Schwabelweiss.
Wyszukiwarka wszystkich dostępnych ofert wynajmu, sprzedaży lub kupna mieszkań w Ratyzbonie i innych niemieckich miastach jest dostępna na stronie Immobilien Scout24.
Wydatki na życie
Poniższa tabela przedstawia aktualne ceny za życie w Ratyzbonie; średnia pensja mieszkańca miasta wynosi około 2250 euro.
| Średnia cena w EUR | ||
|---|---|---|
| Kwatera | rachunki za media miesięcznie za 85 m 2 | 220–280 |
| internet co miesiąc | 20–35 | |
| lokalna taryfa komórkowa, 1 min. | 0.15 | |
| Odżywianie | obiad w niedrogiej restauracji dla 1 osoby | 8,0–9,0 |
| obiad w restauracji średniej klasy dla 2 osób | 25,0–30,0 | |
| standardowy zestaw obiadowy w McDonalds | 6,0–7,0 | |
| Jedzenie w supermarketach | chleb, 0,5 kg | 0,7–1,0 |
| mleko, 1 l | 0,6–0,8 | |
| jajka, 12 szt. | 1,0–2,4 | |
| lokalny ser, 1 kg | 2,0–18,0 | |
| ryż, 1 kg | 1,3–2,3 | |
| pierś z kurczaka, 1 kg | 5,6–9,0 | |
| wołowina, 1 kg | 5,4–12,5 | |
| ziemniaki, 1 kg | 0,7–1,8 | |
| pomidory, 1 kg | 2,2–3,1 | |
| jabłka, pomarańcze, 1 kg | 2 | |
| czerwone wino, 1 butelka | 4,0–5,0 | |
| woda, 1,5 l | 0.2 | |
| domowe piwo 0,5 l | 0,3–0,9 | |
| piwo butelkowe, 0,33 l | 1,2–2,0 | |
| Papierosy Marlboro, paczka | 6.1 | |
| Transport | publiczny, 1 bilet | 2.5 |
| taksówka (lądowanie + 1 km) | 6,0 + 3,0 | |
| benzyna, 1 l | 1,1–1,6 |
Wyjście
Ratyzbona jest jednym z dziesięciu najbardziej atrakcyjnych miast w Niemczech dla inwestycji mieszkaniowych. Pomimo tego, że ceny nieruchomości znacznie wzrosły w ciągu ostatnich 7 lat, tendencja wzrostowa popytu na nieruchomości prawdopodobnie się utrzyma.Wynika to z kilku czynników: niższych cen mieszkań w porównaniu z dużymi niemieckimi metropoliami, rozwiniętej gospodarki, infrastruktury i przyzwoitego rynku pracy, atrakcyjności turystycznej oraz perspektyw wzrostu liczby ludności miasta.
