Kupno nieruchomości obciążonej hipoteką od banku w Hiszpanii

Specyfiką hiszpańskiego rynku nieruchomości jest obecność specjalnego segmentu kontrolowanego przez lokalne instytucje finansowe. Są to skonfiskowane i obciążone hipoteką nieruchomości, które zostały zajęte od osób niebędących płatnikami w celu spłaty zadłużenia. Zakup takiego mieszkania jest uważany za najbardziej opłacalną inwestycję pieniędzy. Jak kupić nieruchomość od banku w Hiszpanii, rozważymy poniżej.

Czym jest hiszpańska nieruchomość hipoteczna

Jak wspomniano powyżej, zabezpieczeniem jest nieruchomość od banku, zajęta od dłużników z tytułu kredytów na pokrycie zobowiązań dłużnych. Skąd taki segment na rynku? Faktem jest, że w czasach przedkryzysowych sektor budowlany w kraju rozwijał się w szybkim tempie. Hiszpańskie mieszkania były poszukiwane, codziennie zawierano wiele transakcji kupna i sprzedaży, a także udzielano wielu kredytów hipotecznych.

Fale kryzysu, które objęły Unię Europejską, doprowadziły do ​​załamania rynków finansowych, wzrostu liczby bezrobotnych obywateli, co oznaczało wzrost liczby osób niespłacających kredytów. W ramach rekompensaty za poniesione straty banki zaczęły przejmować zabezpieczenia od kredytobiorców i sprzedawać je po obniżonych kosztach. Ponieważ było wielu dłużników, liczba zajętych przedmiotów przyczyniła się do powstania całego segmentu rynku.

Obecnie na sprzedaż wystawiane są nie tylko mieszkania z rynku wtórnego, ale także mieszkania nowe, gdyż wiele kredytów zostało udzielonych na budowane kompleksy mieszkaniowe.

Większość hiszpańskich banków ma już w tabeli kadrowej własny dział nieruchomości, który zajmuje się sprzedażą zajętej nieruchomości.

Szczegółowe przestudiowanie procedury zakupu mieszkań w tym kraju, a nie tylko od banków, pomoże w artykule „Kup nieruchomość w Hiszpanii”.

Zalety i wady nieruchomości obciążonych hipoteką w Hiszpanii

Przed zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką należy rozważyć wszystkie plusy i minusy takiej transakcji. Zwróćmy uwagę na zalety takiego zakupu:

• Zmniejszony koszt przedmiotów. Taka nieruchomość jest sprzedawana z 30-40% rabatem od pierwotnej ceny. Czasami rabat sięga 80%.
• Finansowanie przez większość banków nabycia nieruchomości obciążonych hipoteką, czyli zarejestrowanie nabywcy kredytu hipotecznego. Dzięki temu instytucja finansowa nie tylko sprzedaje zatrzymane mieszkania, ale także zapewnia pełny zwrot pieniędzy w przypadku braku zapłaty, ponieważ koszt takiego mieszkania znacznie wzrośnie za kilka lat.
• Możliwość targowania się. Pomimo tego, że sprzedający jest organizacją kredytową, nikt nie zrezygnował z targowania się o obniżenie kosztów. Możliwy staje się zakup mieszkania po niskich kosztach, nawet biorąc pod uwagę potrzebę napraw. Z reguły publikowane ceny początkowe są nieco wyższe niż te, po których bank jest gotowy sprzedać nieruchomość.

Ważne jest, aby zdawać sobie sprawę z wad takiego przejęcia. Ocena istniejących wad pozwoli Ci zdecydować, czy w ogóle warto angażować się w nieruchomości bankowe. Negatywne aspekty transakcji obejmują:

• Niemal wszystkie nieruchomości bankowe wymagają remontu, najczęściej wykończenia kapitałowego. To jeden z powodów obniżonych kosztów mieszkania.
• Często 100% finansowanie zakupu z banku oznacza wzrost oprocentowania kredytu.
• Sprzedając nieruchomość w hipotece bank jest gotowy na transakcję tylko pod warunkiem, że klient uzyska kredyt w jego murach, choć warunki w innej instytucji kredytowej mogą być bardziej opłacalne.
• Nowy właściciel będzie musiał odpowiedzieć za istniejące długi z tytułu rachunków za media. W przypadku zajęcia przedmiotu zastawu wszystkie konta osobiste muszą zostać zlikwidowane, ale w praktyce nie zawsze tak jest.
• Możliwość zakupu nieruchomości tylko z zachowaniem jej stanu prawnego. Na przykład, jeśli jest to mieszkanie, może być używane tylko jako przestrzeń życiowa. Aby nie popaść w bałagan, podczas transakcji należy dokładnie zapoznać się z warunkami umowy kupna-sprzedaży.

Na co musisz zwrócić uwagę

Przed zakupem mieszkania w banku warto dowiedzieć się:

• Czy stan techniczny lokalu odpowiada normom państwowym?
• Czy istnieje dług na rachunkach za media.
• Jakość dostarczanych mediów, istniejące problemy z zaopatrzeniem w wodę, prąd itp.
• Czy poprzedni właściciel wdał się w spory dotyczące przebudowy lub przebudowy mieszkania. Jeżeli takie spory miały miejsce, należy wyjaśnić, czy są one zakończone, na czyją korzyść. Faktem jest, że kupując przestrzeń życiową, nowy właściciel będzie musiał poradzić sobie ze wszystkimi istniejącymi sporami z agencjami rządowymi.

Gdzie kupić nieruchomość zabezpieczoną

Istnieje kilka sposobów wyszukiwania nieruchomości obciążonych hipoteką. Przede wszystkim należy skontaktować się bezpośrednio z agencją nieruchomości lub wejść na jej stronę internetową. Jednak oprócz portali agencyjnych w Hiszpanii istnieją zasoby, w których nie ma linku do konkretnego biura nieruchomości. Pokazują obiekty od wielkomiejskich mieszkań po domy na wyspie Gran Canaria. Są też ogłoszenia od osób prywatnych.

Wśród popularnych witryn są:

• www.idealista.com - jest tam najwięcej ofert;
• www.fotocasa.es to druga najpopularniejsza witryna wyszukiwania nieruchomości;
• www.habitaclia.com - poszukiwany wśród Katalończyków, ponieważ większość prezentowanych reklam pochodzi z Barcelony, Girony i Tarragony.

Nie wszędzie jednak można znaleźć nieruchomości bankowe. Aby zapoznać się ze wszystkimi ofertami instytucji finansowych, należy zapoznać się ze stronami internetowymi banków. Oto niektóre z nich:

• Santander,
• Bancaria,
• BBVA,
• Banco Popularne,
• Iber Caja,
• LiberBank,
• LaCaixa,
• Kajamar,
• Banki,
• Hansinter.

Możesz również skontaktować się z oddziałem banku, gdzie uzyskasz poradę na temat dostępnych na rynku nieruchomości obciążonych hipoteką.

Procedura zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką

Procedura zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką w Hiszpanii składa się z następujących kroków:

1. Wyszukaj odpowiedni obiekt.
2. Otwarcie rachunku bankowego.
3. Rezerwacja wybranego apartamentu. Ponieważ obiekt musi zostać usunięty ze sprzedaży, aby nie był brany pod uwagę przez innych kupujących, należy wpłacić depozyt w wysokości 5-10% kosztów mieszkania. Kwota ta nie podlega zwrotowi w przypadku decyzji o anulowaniu transakcji.
4. Zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży. Umowa stanowi gwarancję, że transakcja odbędzie się w ramach osiągniętych porozumień.
5. Zdobywanie N.I.E. - numer identyfikacyjny cudzoziemca. Bez niego żadna transakcja w Hiszpanii nie jest możliwa. Wymagany jest nie tylko zakup mieszkania, ale także zakup pojazdu. Numer można uzyskać na posterunku policji w miejscu zakupu nieruchomości. Wniosek o cesję N.I.E. składa się osobiście, a powiernik może również otrzymać dokument. Jeśli wnioskodawca jest w związku małżeńskim, lepiej wydać NIE obojgu małżonkom jednocześnie. Procedura rejestracji trwa 2-14 dni.
6. W przypadku korzystania z pożyczonych środków wystawiana jest hipoteka.
7. W przypadku braku pożyczki możesz od razu przystąpić do notarialnego poświadczenia transakcji. Notariusz sporządza umowę sprzedaży i sprawdza czystość prawną przedmiotu. Zwykle zajmuje to 1-3 dni, ale przy zakupie nieruchomości w budowie termin ten można wydłużyć.
8. Podpisanie dowodu sprzedaży. Stronami transakcji są kupujący oraz bank jako sprzedający. Wszystko powinno odbywać się w obecności notariusza. Jeśli zakup jest dokonywany z własnych środków, na tym etapie następuje pełna płatność. Transakcja jest zawarta w euro.
9. Wpis do ewidencji nieruchomości. Należy to zrobić w ciągu pierwszego miesiąca po zakupie. Aby się zarejestrować potrzebujesz:
   • złożyć wniosek do hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de Propiedad);
   • wypełnić specjalny formularz;
   • uiścić opłatę za czynności rejestracyjne (ok. 2% wartości nieruchomości);
   • przedłożyć dowód wpłaty do Registro de Propiedad.

Proces trwa około godziny. Następnie w ciągu miesiąca właściciel nieruchomości otrzymuje Nota Simple - dokument potwierdzający własność.

Nieco inaczej wygląda procedura zakupu nieruchomości komercyjnej. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule "Nieruchomości komercyjne w Hiszpanii".

Pakiet dokumentów

Na każdym etapie transakcji wymagany będzie określony komplet dokumentów. Tak więc, aby uzyskać N.I.E, potrzebujesz:

• kwestionariusz wypełniony w dwóch egzemplarzach (wydany przez policję);
• dwie fotografie o wymiarach 3 x 4 cm;
• kopie wszystkich stron paszportu zagranicznego (wymagana ważna wiza);
• kopię umowy przedwstępnej sprzedaży;
• dokument potwierdzający wpłatę kaucji;
• zaświadczenie bankowe o obecności rachunku bieżącego, na którym przechowywane są środki na zakup.

Notariusz będzie potrzebował:

• paszport kupującego;
• IE kupującego;
• Umowa przedwstępna;
• dane bankowe jako sprzedający.

Składając wniosek do hiszpańskiego rejestru nieruchomości, musisz złożyć:

• paszport;
• podpisana umowa sprzedaży;
• wniosek, który można wystawić na miejscu;
• paragon podatkowy.

Przy rejestracji kredytu hipotecznego pakiet dokumentów będzie większy.

Ceny nieruchomości

Ceny mieszkań hipotecznych zależą od wielu czynników: czy dom znajduje się na wybrzeżu, czy infrastruktura jest rozwinięta, czy obiekt nadaje się do zamieszkania. Dodatkowo brany jest pod uwagę region lokalizacji. Z reguły w rejonach turystycznych nie ma zbyt wielu nieruchomości pod zastaw i jest drożej.

Przykładowo średni koszt mieszkania jednopokojowego na Teneryfie to 210 000 euro, trzypokojowego 390 000. W Barcelonie jednopokojowe mieszkanie będzie kosztować średnio 110 000 euro, 2-pokojowe - € 138 000, 3-pokojowe mieszkanie - 192 000 € Madryt o podobnej powierzchni (35-40 m2) kosztuje odpowiednio 100 000, 120 000 i 180 000 €. Torrevieja jest uważana za jedną z najtańszych dzielnic Hiszpanii. Tam takie mieszkania będą kosztować 65 000, 75 000 i 90 000 euro.

W kurorcie Palma de Mallorca koszt 1-pokojowego mieszkania wyniesie średnio 115 000 €, 2-pokojowego - 180 000 € Willa będzie musiała zapłacić około 1 mln € Drogie nieruchomości na Ibizie. Na przykład 3-pokojowe mieszkanie będzie kosztować średnio 750-800 tys.

Ale kurort Alicante oferuje dość niskie ceny. Mieszkania jednopokojowe można tu kupić za 120 tys., a dwupokojowe - za 140-150 tys. Możesz szczegółowo przestudiować opcje zakupu domu w hiszpańskich kurortach, czytając artykuł „Nieruchomości w Hiszpanii nad morzem”.

Podatki od nieruchomości w Hiszpanii

Należy pamiętać, że nabyciu hiszpańskich nieruchomości towarzyszy zapłata podatków. Dotyczy to mieszkańców kraju i obcokrajowców. Ponadto obie strony transakcji przekazują opłaty do skarbu państwa – zarówno kupujący, jak i sprzedający. Zabezpieczone nieruchomości nie były wyjątkiem.

Przede wszystkim kupujący musi zapłacić VAT, ale dotyczy to tylko nabycia nowych obiektów. Stawka podatku wynosi obecnie 10%.

Kupując dom na rynku wtórnym, kupujący płaci podatek od przeniesienia własności. Należy to zrobić w ciągu miesiąca od podpisania aktu, w przeciwnym razie nieruchomość nie zostanie zarejestrowana w rejestrze nieruchomości.

W 2021 r. stawka podatku waha się od 6 do 10% i zależy od regionu.

Sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od zysków gruntowych. Więcej na ten temat w artykule „Podatek od nieruchomości w Hiszpanii”.

Sprzedaż hiszpańskiej nieruchomości obciążonej hipoteką

Ważnym etapem sprzedaży nieruchomości jest ustalenie wartości rynkowej obiektu. W tym celu sprzedający zamawia i opłaca profesjonalną wycenę mieszkania, mieszkania lub willi. Następnie możesz rozpocząć działania mające na celu znalezienie potencjalnego nabywcy.

Tylko bezpośredni właściciel lub syndyk ma prawo do sprzedaży nieruchomości. Pełnomocnictwo do transakcji musi być poświadczone przez notariusza.

Po znalezieniu nabywcy sporządzana jest przedwstępna umowa sprzedaży oraz umowa depozytu. Sprzedaż nieruchomości, na której jest obciążenie, jest niemożliwa, należy ją usunąć. Więcej przydatnych informacji znajdziesz w publikacji „Jak sprzedawać nieruchomość w Hiszpanii”.

FAQ

Czy to prawda, że ​​nieruchomość obciążona hipoteką w Hiszpanii wymaga gruntownego remontu?

Oczywiście nie można tego powiedzieć o wszystkich obiektach, ale większość mieszkań i domów, które trafiają do zwykłych obywateli, jest w opłakanym stanie. To jedna z przyczyn spadku wartości rynkowej. Na przykład w kurorcie Blanes można kupić apartament z dwiema sypialniami za 130 000 €, natomiast mieszkanie w doskonałym stanie będzie kosztować 250 000 €.

Czy mogę otrzymać pozwolenie na pobyt przy zakupie nieruchomości?

Ta kwestia niepokoi wielu obcokrajowców, ponieważ zezwolenie na pobyt jest pierwszym krokiem do uzyskania zezwolenia na pobyt stały w Hiszpanii. Odpowiedź brzmi tak, ale pozwolenie na pobyt można uzyskać tylko przy zakupie nieruchomości za pół miliona euro. Jednocześnie prawo do czasowego pobytu będzie miał nie tylko właściciel, ale także jego rodzina.

Czy kupując mieszkanie hipoteczne można targować się z bankiem?

Możliwe jest obniżenie cen nieruchomości w drodze umowy. Początkowo instytucja finansowa zawyża wartość tylko dla targowania się. Dodatkowo bank jest zainteresowany szybką sprzedażą obiektu. Wytrwałość kupującego pozwoli mu na zakup mieszkania np. w Benidormie, czyli na pierwszej linii morskiej, za mniej niż 200 tys. euro.

Wnioski

W ostatnich latach sprzedaż mieszkań obciążonych hipoteką stała się odrębnym segmentem rynku nieruchomości. Wiele banków wprowadziło do swojego państwa struktury nieruchomości, ponieważ popyt na takie nieruchomości jest niezwykle wysoki, zwłaszcza wśród obcokrajowców. Kto nie chciałby kupić domu gdzieś w Walencji z 30-40% rabatem od ceny?

Kupowanie zabezpieczenia nie jest łatwym, ale całkiem wykonalnym zadaniem. Najważniejsze jest dostępność wymaganej ilości i czasu na zabieg.