Nieruchomości w Niemczech cieszą się stabilnym popytem, a inwestorzy znaleźli nowe możliwości generowania dochodów – dziś aktywnie kupują tanie mieszkania klasy B i C. Znaczący udział transakcji kupna i sprzedaży przypada na tzw. nowe kraje związkowe – miasta Niemiec Wschodnich, tradycyjnie uważane za regiony zacofane gospodarczo ... W ostatnich latach istnieje stały popyt na nieruchomości w Magdeburgu, Lipsku, Dreźnie i Erfurcie. Na szczególną uwagę zasługuje Magdeburg, który nagle stał się atrakcyjny dla inwestorów krajowych i zagranicznych.
Rynek nieruchomości w Magdeburgu
Magdeburg jest stolicą kraju związkowego Saksonia-Anhalt z populacją około 230 tys. osób, której liczba wciąż rośnie, choć w wolnym tempie. Jest to drugie co do wielkości (po Halle) miasto w Saksonii-Anhalt, a spośród instytucji państwowych w Magdeburgu znajduje się tylko Parlament.
Miasto jest cenione przez okolicznych mieszkańców i przyciąga osadników dużą liczbą miejsc do rekreacji na świeżym powietrzu - 28% powierzchni Magdeburga zajmują parki, lasy, jeziora.
W mieście działa kilka teatrów, muzeów i ośrodków kultury. Magdeburg ma dobre warunki bytowe, dlatego mieszczanie nie spieszą się z przeprowadzką.
Według statystyk od momentu ogłoszenia ogłoszenia wynajmu mieszkania do zawarcia umowy najmu upływa średnio 18 dni, co mówi o popycie na mieszkania i zasadności inwestowania w nieruchomości w Magdeburgu w celu generowania tego rodzaju dochód. Ponadto Niemcy nie starają się o własne mieszkanie - tylko 52% ludności kraju posiada mieszkanie lub dom.
Ponieważ mówimy głównie o tanich nieruchomościach klasy B i C, można pomyśleć również o wynajmie mieszkań studentom – w mieście jest kilka uczelni.
W przeciwieństwie do obywateli krajów WNP Niemcy są często stałymi lokatorami i stają się nimi w momencie przesiedlenia się od rodziców, zwykle zaraz po ukończeniu szkoły. Ten fakt znowu jest plusem dla wynajmującego, który posiada mieszkanie w mieście, w którym działają placówki edukacyjne.
Trudno liczyć na wynajem mieszkań turystom: jeden dzień wystarczy na zwiedzanie miasta i zakupy w lokalnych centrach handlowych, gdyż większość zabytków została zniszczona podczas bombardowań II wojny światowej. Czasami obcokrajowcy wynajmują apartamenty zamiast pokoi hotelowych, jeśli zamierzają zwiedzić okoliczne miasta: Aschersleben, Bernburg, Blankenburg, Köthen, Oschersleben, Salzwedel, Stendal, Tangermünde, Wernigerode. Wygodniej i szybciej dostać się do nich z Magdeburga.
Jeśli stawiasz na zysk z wynajmu mieszkania turystom, lepiej kupować nieruchomość w pobliżu dworca PKP (w centrum miasta) – podróżni zazwyczaj przyjeżdżają samochodem lub pociągiem. Ponadto w pobliżu znajduje się droga federalna, dzięki której można wygodnie wysiąść z dworca kolejowego, a do większości atrakcji miasta można dojechać w kilka minut.
W Niemczech co roku odnotowuje się duży napływ migrantów zarobkowych, którzy po przyjeździe będą potrzebować niedrogich mieszkań przez dość długi okres czasu. W czasach NRD Magdeburg był uważany za miasto ciężkiej inżynierii, ale po zjednoczeniu Niemiec duże przedsiębiorstwa zostały podzielone na mniejsze i sprywatyzowane.
Obecnie większość firm ogłasza upadłość lub bezczynność. Mimo to migranci zarobkowi znajdują pracę u największego lokalnego pracodawcy – w Niemieckich Kolejach Kolejowych oraz w małych przedsiębiorstwach przemysłu lekkiego i spożywczego, których jest wiele.
W mieście pojawiają się również nowe miejsca pracy dzięki aktywnemu rozwojowi następujących branż:
- inżynieria mechaniczna, produkcja urządzeń przemysłowych;
- technologie przyjazne środowisku i recykling;
- opieka zdrowotna (na 100 tys. mieszkańców Magdeburga – 221,2 praktykujących lekarzy (średnia dla Niemiec to 230 lekarzy na 100 tys. Niemców));
- Logistyka.
Magdeburg jest gotowy zaoferować inwestorom nie tylko nieruchomości mieszkalne, ale także komercyjne. Miasto posiada wszystkie możliwe rodzaje nieruchomości komercyjnych, których zakup doprowadzi przedsiębiorcę do wysokich dochodów z wynajmu lokali:
- budynki socjalne;
- pomieszczenia i budynki biurowe;
- zakłady produkcyjne i magazyny;
- budynki wolnostojące na biuro, praktykę prywatną, warsztat rzemieślniczy (według uznania inwestora);
- pomieszczenia do organizacji handlu detalicznego (sklepy, centra handlowe, targowiska);
- mieszkania do wynajęcia na doby;
- pomieszczenia do bezpłatnego użytku (nadające się na hotel, restaurację, kawiarnię, centrum sportowe).
Najbardziej popularne, dochodowe i szybko spłacalne są nieruchomości komercyjne, które:
- położony w centrum lub w strefach sypialnych Magdeburga, gdzie panuje ruch pieszy i samochodowy;
- znajdują się w pobliżu parkingu lub posiadają własne miejsca parkingowe.
Poniższa tabela przedstawia koszt niektórych komercyjnych obiektów nieruchomości w Magdeburgu, które są obecnie oferowane do sprzedaży przez właścicieli, ich rentowność i charakterystykę:
| Obiekt | Rok | Powierzchnia, m2) | Dodatkowe informacje | Rentowność (%) | Dochód bezwzględny (EUR) | Koszt (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Supermarket | 1997 | 917 | Powierzchnia działki - 5020 m2, miejsca parkingowe - 75 | 8.2 | 128.978 | 1,570,000 |
| Centrum handlowe | 1994 | 28.068 | Powierzchnia działki - 76,938 m2, miejsca parkingowe - 950 | 7.2 | 2,652,512 | 36,600,000 |
| Dom opieki | 1998 | 8.674 | 129 mieszkań, 8 lokali usługowych | 6.3 | 1,009,983 | 16,000,000 |
| Hotel | - | - | 143 pokoje | 5.6 | 522 | 9,340,000 |
| Stacja paliw | 2017 | 11 | Zjazd na autostradę ze stacji benzynowej | 6.5 | 219.996 | 3,410,000 |
| Apartamentowiec | - remont w 2015 r. | 2.086 | 38 mieszkań, miejsca parkingowe - 7 | 6.5 | 116.292 | 1,800,000 |
Planując zakup nieruchomości komercyjnej, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, a mianowicie z zapłaceniem:
- opłata notarialna za rejestrację praw majątkowych (1,5-2%);
- podatek od nabycia nieruchomości (5%);
- prowizje brokerskie (zwykle 4,5-5%).
Jeśli nieruchomość w Magdeburgu jest kupowana w celu dalszego zamieszkania w mieście, lepiej nie wybierać okolic dworca kolejowego - tu jest głośno, a widok z okien jest nie do opisania.
Chcąc mieszkać bliżej centrum warto przyjrzeć się bliżej domom nad Łabą – tu bulwar jest wieczorami czysty i dobrze oświetlony.
Magdeburg przyciąga uwagę inwestorów, ponieważ miasto wciąż się rozwija i rozwija, co zapowiada wyższe ceny lokalnych nieruchomości.
Magdeburg leży w samym centrum Europy, miasto jest skrzyżowaniem najważniejszych dróg i linii kolejowych (a także szlaków transportu wodnego Europy), pociągi międzymiastowe (Inter City) przejeżdżają do Kolonii, Hanoweru i Lipska, a także co godzinę pociąg do Berlina.
Droga ekspresowa łączy także Magdeburg z Dreznem – generalnie infrastruktura stolicy Saksonii-Anhalt stwarza idealne warunki, aby Magdeburg zajął jedno z czołowych miejsc wśród największych europejskich centrów logistycznych.
Zyski na rynku inwestycyjnym w Magdeburgu spadają, wynika z danych opublikowanych przez firmę brokerską Aengevelt w kwietniu 2021 roku. Fakt ten nie wpływa jednak na determinację inwestorów niemieckich i zagranicznych: nadal kupują oni nieruchomości, gdyż miasto wyróżnia doskonała lokalizacja, niskie ceny nieruchomości, piękna przyroda i bogactwo kulturowe.
Co więcej, PKB Saksonii-Anhalt stale rośnie: w latach 1991-2021 wskaźnik wzrósł z 20,3 mld do 59 mld euro. Ten kraj związkowy przyciąga największy wolumen inwestycji bezpośrednich spośród regionów Niemiec Wschodnich.
Według informacji podanych przez Stowarzyszenie Niemieckich Brokerów (IVD), średni roczny zwrot z inwestycji w nieruchomości mieszkalne w Magdeburgu wynosi:
- 12,5% dla starych domów (przed 1948 r.);
- 10,0% dla nowo budowanych domów (od 1949 r.);
- 8,3% dla luksusowych domów.
Początkowy zwrot z budynków biurowych w Magdeburgu wynosi obecnie od 5,9 do 8%. Związek Brokerów Niemieckich ocenia koniunkturę na magdeburskim rynku nieruchomości w najbliższych latach jako korzystną dla inwestycji.
Nieruchomości w Magdeburgu są równie atrakcyjne dla inwestorów, jak i osób, które chcą przenieść się do Niemiec na pobyt stały. Kupujący wybierają mieszkania i domy w tym mieście ze względu na niskie ceny mieszkań, niskie koszty utrzymania, dogodne położenie Magdeburga stosunkowo dużych miast w Niemczech, jego bogate dziedzictwo historyczne i malowniczą przyrodę.
Podział administracyjny miasta
Jak każde inne miasto, Magdeburg ma różne kategorie dzielnic: proste, średnie, dobre, bardzo dobre i elitarne. W prostych i średnich dzielnicach odsetek pustostanów jest dość wysoki, dlatego ceny mieszkań nie rosną. Ale w dobrych, bardzo dobrych i elitarnych obszarach sytuacja jest zupełnie inna. Największą popularnością cieszą się tereny mieszkalne nad Łabą.
Terytorium miasta Magdeburg podzielone jest na 40 okręgów administracyjnych - niektóre cieszą się dużą popularnością, podczas gdy inni mieszkańcy miasta woleliby się nie przeprowadzać. Istnieje również kilka obszarów niezamieszkałych.
Obszary rozwinięte i popularne
Zamożne obszary, na których mieszkańcy Magdeburga starają się osiedlić, obejmują następujące podziały administracyjne:
Stare Miasto (Stare Miasto). Ten centralny region jest najbardziej popularny, dlatego mieszkania są tu zawsze w cenie. Przez Altstadt przebiegają wszystkie istniejące linie tramwajowe (jest ich dziewięć) oraz 5 linii nocnych. Ta część Magdeburga posiada doskonałą infrastrukturę i doskonałe połączenia komunikacyjne. Mieszkańcy mają dostęp do domów towarowych, sklepów, trzech centrów handlowych, teatru operowego i dramatycznego, słynnego kabaretu Zwickmuhle. Północna część Altstadt charakteryzuje się zabudową z wielkiej płyty i lokalami firmowymi, w środkowej części zgromadzono instytucje publiczne i centra handlowe, a w części południowej można podziwiać stare budynki. To tutaj znajduje się Plac Hasselbacha, ulica Hegla, duża dzielnica z budynkami barokowymi i Grundera, a także Plac Katedralny i Zielona Cytadela.
- Średnia cena wynajmu za 1 m2 powierzchni mieszkalnej (euro) - 5,90
- Średni koszt kondominium (€ / m2) - 1.850
- Średni koszt prywatnego domu (euro) - 581 000
- Średnia cena mieszkania (w euro):
- 1-pokojowy (35 m2) - 136 155
- 2-pokojowy (55 m2) - 176,289
Stare Nowe Miasto (Stare Nowe Miasto). Okolica jest odpowiednia dla tych, którzy szukają spokoju, ale chcieliby być bliżej centrum. Alte Neustadt oferuje mieszkańcom wiele zielonych przestrzeni do rekreacji, które wiosną zamieniają się w morze małych niebieskich kwiatków Scylli.
W regionie znajduje się jedyna palarnia kawy we wschodnich Niemczech, Uniwersytet Otto von Guericke, Instytut Maxa Plancka, Instytut Fraunhofera, przedszkola i szkoły. Do centrum miasta można łatwo i szybko dojechać komunikacją miejską.
Istnieje duży wybór mieszkań w każdej kategorii cenowej. Wiele budynków zostało zniszczonych podczas wojny trzydziestoletniej, dlatego są tu zarówno stare, jak i nowe domy. W niektórych miejscach znajdują się stare zakłady przemysłowe i opuszczone budynki mieszkalne. W pobliżu uniwersytetów - dzielnica mieszkaniowa, wokół Placu Haydna - stare wille, piękne domy Grünerseit, nowe budynki. Mieszkania w Magdeburgu nabywane są głównie w nieruchomości w Alt Olfenstedt.
- Średnia cena wynajmu za 1 m2 powierzchni mieszkalnej (euro) - 5,50
- Średni koszt kondominium (EUR/m2) - 1 100
- Średni koszt prywatnego domu (euro) - 256 000
- Średnia cena mieszkania (w euro):
- 1-pokojowy - 48 000
- 2-pokojowe - 75 000
Brückfeld Obszar ten można uznać za tanią alternatywę dla centrum miasta. Ceniony jest za doskonałe połączenia komunikacyjne i możliwość przebywania w popularnej dzielnicy mieszkalnej. Tutaj, w pobliżu centrum Magdeburga, stare miasto znajduje się 2 minuty spacerem od 2 mostów na Łabie. Wiele apartamentów oferuje widok na rzekę. W okolicy odbywają się koncerty, imprezy sportowe, sklepy, 2 restauracje, szkoła podstawowa i przedszkole. Różne są również opcje kupna mieszkań - od pięknych nowych budynków po stare odrestaurowane budynki.
- Średnia cena wynajmu za 1 m2 powierzchni mieszkalnej (euro) - 5,00
- Średni koszt kondominium (€ / m2) - 1200
- Średnia cena mieszkania (w euro):
- 1-pokojowy - 87 944
- 2-pokojowe - 148 250
Herrenkrug Region wyróżnia się najbogatszą florą i fauną. Na wschodzie znajduje się obszar leśny, w Herrenkrug znajdują się również 2 duże parki miejskie. Przez okolicę przebiega kolej Magdeburg-Berlin, jest wiele atrakcji, Uniwersytet Nauk Stosowanych, pole golfowe, sala konferencyjna wystawiennicza, hipodrom, Motylarnia. Budynki znajdują się w południowo-zachodniej części Herrenkrug. Obszar ten nie stracił na popularności nawet wtedy, gdy stało się jasne, że na północy istnieje zagrożenie powodziowe.
- Średnia cena wynajmu za 1 m2 powierzchni mieszkalnej (euro) - 6,30
- Średni koszt kondominium (€/m2) - 1 900
- Średni koszt prywatnego domu (euro) - 244 000
- Średnia cena mieszkania (w euro):
- 1-pokojowy - 153 877
- 2-pokojowe - 191 200
Leipziger Straße Na tym terenie mieszka znaczna część obcokrajowców Magdeburga. Oto Szpital Uniwersytecki w Magdeburgu, jego filie, ośrodki badawcze, szkoły, wiele małych sklepów i supermarketów. Okolica jest dobrze skomunikowana. Mieszkańcy są zachęcani do udziału w imprezach sportowych i rozrywkowych.
Nieruchomości Leipziger Strasse - stare wille, apartamentowce, domy szkieletowe, domy jedno- i jednorodzinne, luksusowe wille (na Leipziger Strasse najbardziej imponujące wille w Magdeburgu).
- Średnia cena za 1 m2 powierzchni mieszkalnej (euro) - 5.30
- Średni koszt kondominium (€/m2) - 900
- Średni koszt prywatnego domu (euro) - 258 000
- Średnia cena mieszkania (w euro):
- 1-pokojowy - 41 600
- 2-pokojowe - 63 000
Północny zachód (Północny zachód). Popularny obszar wśród tych, którzy zamierzają zbudować prywatny dom, pomimo stosunkowo wysokich kosztów gruntu. Nordwest to zielona, spokojna okolica blisko centrum miasta, idealna dla rodzin. Są supermarkety, apteki, przedszkole, szkoła podstawowa, przychodnia lekarska, centrum handlowe Flora Park. Jest tylko autobus z komunikacji miejskiej - nie ma tramwaju. Na północy Nordwest - nowe osiedle z domami prywatnymi, na północnym zachodzie - spokojna dzielnica mieszkaniowa z budynkami mieszkalnymi i działkami z pojedynczymi budynkami.
- Średnia cena wynajmu za 1 m2 powierzchni mieszkalnej (euro) - 7,50
- Średni koszt kondominium (€/m2) - 183 000
- Średnia cena mieszkania (w euro):
- 1-pokojowy - 53 846
- 2-pokojowy - 84 615
Reforma Okolica stała się popularna dzięki doskonałej infrastrukturze, dobrym możliwościom sportowo-rekreacyjnym oraz dużej ilości terenów zielonych do rekreacji. Znajdują się tu 3 kluby sportowe i sklepy. Transport publiczny - tramwaje, autobusy - kursuje regularnie do innych obszarów i centrum Magdeburga. Wśród nieruchomości na sprzedaż znajdują się mieszkania w nowych budynkach od strony południowej, domy jedno- i bliźniacze, a także mieszkania na osiedlach mieszkaniowych. Warto zauważyć, że ulice nie mają nazw – domy są po prostu oznaczone literami.
Sudenburg (Sudenburg). Gęsto zaludniony i bardzo popularny obszar liczący około 17 000 mieszkańców. Sudenburg ma doskonałe połączenia komunikacyjne, dużą liczbę sklepów, supermarketów, restauracji, banków, barów i klubów - a wszystko znajduje się, jak mówią miejscowi, w pobliżu. Nieruchomość reprezentowana jest przez nowoczesne budynki, odrestaurowane stare domy z epoki Wilhelminy, wille miejskie.
- Średnia cena wynajmu za 1 m2 powierzchni mieszkalnej (euro) - 5,20
- Średni koszt kondominium (€/m2) - 1150
- Średni koszt prywatnego domu (euro) - 515 000
- Średnia cena mieszkania (w euro):
- 1-pokojowy - 58 000
- 2-pokojowe - 72 000
Obszary mniej zamożne
Wymienione poniżej obszary są niezwykle rzadko wybierane do przesiedlenia z innych części Magdeburga ze względu na brak instytucji społecznych, punktów sprzedaży detalicznej, imprez rozrywkowych i transportu publicznego. Z reguły średni wiek ludności na takich terenach zaczyna się od 40 lat, cudzoziemcy i młodzież nie przeprowadzają się tutaj:
- Alt Olvenstedt Obszar zachował charakterystyczne cechy tysiącletniej wsi. Z Alt Olfenstedt można w kilka minut dojechać do autostrady. Miejscowy Dom Kultury organizuje kółka czytelnicze, koncerty i wieczory klubowe. Ulice są ciche, a chodnik jest wyłożony kostką brukową. Praktycznie nie ma szlaków, nie ma supermarketów, dzieci odwiedzają szkoły i przedszkola w sąsiednim Neu-Ollenstedt. Nieruchomość w okolicy obejmuje stare osiedla, stare gospodarstwa oraz nowe domy jednorodzinne.
- Beyendorf-Söhlena Okolica nadaje się tylko dla miłośników przyrody - to wiejski świat bez ulicznego zgiełku, wspaniałych widoków, gór, możliwości jazdy konnej. Beierndorf-Solen znajduje się 15 minut od centrum, autobusy kursują co godzinę, można też dojechać pociągiem. Tu nie ma szkół - tylko przedszkole. Istnieje możliwość zakupu domu jednorodzinnego.
- Buckau Ten gęsto zaludniony obszar położony jest bezpośrednio nad Łabą, naprzeciw południowej części Parku Krajobrazowego Rotehorn (dostępny promem). Jest punktem wyjścia do tak zwanych obszarów naszyjnika z pereł. Znajduje się tu zakład budowy maszyn i stacja kolejowa.
- Fermersleben (Farmersleben). Na wschodzie graniczy z Łabą. Znajduje się tu teren rekreacyjny jeziora Salker, kompleks sportowy, przystań jachtowa. Istnieją linie tramwajowe i autobusowe, kilka przedsiębiorstw handlowych. Ogólnie jest to czysty kompleks mieszkalny bez osiedli przemysłowych.
- Hopfengarten (Hopfgarten). Prosty teren bez przedsiębiorstw przemysłowych i rolniczych. W części północnej znajduje się kilka stref handlowych, boisko do piłki nożnej, szkoła i przedszkole.
- Neu Olvenstedt (Noah Olvenstedt). Młoda dzielnica - budowę pierwszego budynku mieszkalnego rozpoczęto 31 stycznia 1981 r. Mieszkają tu studenci i osoby starsze, dla których ważne jest posiadanie wyremontowanych mieszkań za drobny czynsz, miejsca do rekreacji, tereny zielone, parki, dogodne połączenia komunikacyjne. Do centrum Magdeburga można dojechać zjazdem z autostrady, autostradą federalną, tramwajem lub autobusem. Istnieje również linia komunikacji nocnej. Obszar ten jest objęty programem Stadtumbau Ost, więc wyburzane są tu puste mieszkania i całe budynki mieszkalne. W ramach projektu Rennebogen wyburzono około 1500 mieszkań. Na rynku pozostało do sprzedaży niespełna 3 tys. mieszkań. W przyszłości planowana jest zabudowa równin dawnej dzielnicy mieszkalnej Rennebogen budynkami 1-apartamentowymi i 2-apartamentowymi.
- Ottersleben Okolica przypomina urokliwą wieś z szkołą podstawową i liceum, centrum handlowym, restauracją i sklepami. Do innych obszarów można dojechać autobusem. Nieruchomości reprezentują domy jednorodzinne, stare gospodarstwa rolne, mieszkania na osiedlach mieszkaniowych. Ale buduje się tu nowe domy w naturze, ponieważ populacja stopniowo rośnie.
- Pechau Pechau to spokojne miejsce w środku rozciągającej się Łaby. Znajdują się tu urokliwe krajobrazy, klub wędkarski, kobieca grupa sportowa, klub sportowy dla piłkarzy i siatkówki oraz miłośników jazdy konnej. W okolicy znajduje się rezerwat przyrody i wiele ścieżek rowerowych. Dojazd samochodem do centrum zajmuje 15 minut, a dojazd komunikacją miejską zajmuje dużo czasu - najpierw autobusem, potem tramwajem. Pehau posiada również przedszkole, place zabaw, sklepy, dwie restauracje. Wśród nieruchomości na sprzedaż znajdują się domy jednorodzinne, stare gospodarstwa, nowe domy prywatne. Wadą tego obszaru jest zagrożenie powodzią podczas przypływu. Zbudowano tamy, ale niebezpieczeństwo nadal istnieje z powodu wysokiego ciśnienia wód gruntowych.
- Prester. Kolejny teren zielony, będący jednocześnie rezerwatem przyrody. Prester otoczony jest łąkami, polami, jeziorami. Na tamie na Łabie znajduje się restauracja i kilka sklepów. Do centrum można dojechać tramwajem i autobusem, samochodem w kilka minut. Istnieje możliwość zakupu domu jednorodzinnego w czystym kompleksie mieszkaniowym.
- Stadtfeld Ost W okolicy dominuje najwyższy apartamentowiec w Magdeburgu o długości 220 metrów. W południowej części Stadtfeld Ost znajduje się kilka przedsiębiorstw, ale poza tym jest to gęsta zabudowa mieszkaniowa z głównie wielopiętrowymi budynkami.
- Werder (Brema). Dzielnica wyspiarska połączona z resztą miasta trzema mostami. Istnieją trzy linie tramwajowe i autobusowe. Na północy dominuje zabudowa mieszkaniowa, a na południu Park Rotehorn.
- Westerhüsen (Westerhüsen). Okolica jest odpowiednia dla rodzin szukających spokojnego życia i pięknych krajobrazów. Przy wjeździe do Westerhusen widać brudne uliczki i budynki mieszkalne, ale wtedy pojawia się zabytkowe centrum, prom przewożący pasażerów, samochody i rowerzysty przez rzekę oraz park. Z dzielnicy mieszkalnej roztacza się wspaniały widok na Frohser Berg. Puste i zniszczone budynki mieszkalne, opuszczone budynki przemysłowe psują widok. Jest szkoła podstawowa, przedszkole i 3 kluby - piłkarski, żeglarski i gimnastyczny. Piekarnia, sklep mięsny i spożywczy są otwarte. Nieruchomość reprezentowana jest przez dobrze wyremontowane budynki mieszkalne, od zachodu domy jednorodzinne na działkach z pięknym widokiem na góry.
Najsłabiej prosperujące obszary
Poniżej znajduje się lista dzielnic Magdeburga, w których zakup nieruchomości jest mało obiecujący z różnych powodów, czy to braku jakiejkolwiek zabudowy, infrastruktury czy mieszkańców:
- Stadtfeld Zachód (Stadtfeld). Gęsto zaludniony obszar, podzielony na 3 osady, ze szpitalem katolickim i kompleksem sportowym. Nie ma tu gości, młodzieży ani obcokrajowców.
- Salbke Obszar reprezentowany jest przez strefę przemysłową dawnej fabryki Karla Liebknechta oraz dzielnicę mieszkaniową z wielopiętrowymi apartamentowcami oraz jedno- i dwumieszkaniowymi. Znajduje się tu stacja kolejowa i sieć tramwajowa.
- Rothensee Spokojna okolica z wieloma domami jedno- i bliźniaczymi. Niektóre osiedla są niezamieszkane, inne są remontowane i modernizowane. Jest tramwaj, przedszkole i szkoła. Nie ma miejsc do wypoczynku dzieci, sklepy są zamykane.
- Randau-Calenberge Cicha okolica na łonie natury, z dala od miejskiego zgiełku. Ludzie mieszkają w domach rodzinnych, na starych farmach, w osiedlu mieszkaniowym. Wśród niedociągnięć można zauważyć brak szkół, lekarzy, sklepów, długie wyjazdy do centrum Magdeburga i innych okolic, a także zagrożenie powodzią.
- Neustädter See Obszar składa się z kompleksu przemysłowego, osiedla mieszkaniowego, kilku jezior, biur 181 firm członkowskich Izby Przemysłowo-Handlowej i 30 firm członkowskich Izby Rzemieślniczej.
- Kraków (Kraków). Obszar niezależnego miasta Krefeld. Na południowym zachodzie znajdują się budynki wielokondygnacyjne, na północnym wschodzie domy jednorodzinne i przestronne wille. Kraków przecina kilka szlaków komunikacyjnych łączących centrum miasta z autostradą i resztą wschodnich regionów. Lokalny rynek hurtowy to targi.
- Danziger Dorf, Kannenstieg (Kannenstieg). Kannenstieg to tylko obszary komercyjne, wieś i wielopiętrowe budynki mieszkalne.
- Diesdorf (Diezdorf). Jedna trzecia obszaru jest wykorzystywana pod rolnictwo. Jest to dzielnica mieszkaniowa z niewielką osadą handlową, wsią, przez którą przepływa rzeka Struthe. Istnieje linia komunikacji nocnej, tramwaje i autobusy, w tym regionalne.
- Lemsdorf (Lemsdorf). Zbyt cichy, zielony teren rolniczy, w którym część osiedli jest pusta. Osiedle mieszkaniowe w Lemsdorf jest czyste, ludzie mieszkają w budynkach mieszkalnych, z których wiele zostało zmodernizowanych. Istnieją również domy jednorodzinne.W wiosce jest kilka sklepów, nowy supermarket, boisko do piłki nożnej. Szkoła została zamknięta.
- Neue Neustadt Od 2021 r. miejscowi zaczęli narzekać na rumuńskich imigrantów osiedlających się w sprywatyzowanych prefabrykowanych budynkach NRD wokół Moritzplatz. Teraz na ulicach są śmieci, hałas, wysoki poziom przestępczości, regularnie pracuje patrol policji.
- Berliner Chaussee (Autostrada Berlińska). Wcześniej teren był użytkowany rolniczo (na pastwiska). Dziś na działkach ogrodowych znajduje się kilka małych domków oraz pomnik po obozie koncentracyjnym, poświęcony pamięci tych, którzy zginęli w czasie II wojny światowej. Brak młodych, cudzoziemców - 0,9% ogólnej liczby migrantów w Magdeburgu, średni wiek mieszkańców to 41 lat.
- Zipkeleben Ludność - 94 mieszkańców. Teren reprezentowany jest przez tereny rolnicze i rybackie, 3 osiedla bungalowów (100 domków, w których latem mieszka do 250 osób), pomnik przyrody.
- Barleber Zobacz. Ludność - 61 mieszkańców. Powierzchnia powiatu wynosi 5,4 km2, z czego 1,7 km2 zajmują jeziora Barleber See I i Barleber See II. Dzielnica nie posiada jednolitej struktury osadniczej i własnego centrum. Jest to osada rekreacyjna, kolonia rybacka, pole namiotowe na 625 miejsc. Miejscowa ludność jest zatrudniona przy wydobyciu żwiru.
- Gewerbegebiet Nord Populacja - 12 osób. Na terenie powiatu (obszar handlowy) znajduje się produkcja turbin wiatrowych Enercon, bio-olej Magdeburg.
- Sülzegrund (Sülzegrund). Ludność - 8 mieszkańców. Teren handlowy i grunty rolne.
- Kreuzhorst Obszar niezamieszkany.
Ceny wynajmu nieruchomości
Mieszkańcy Magdeburga wydają na czynsz średnio 14,7% swoich miesięcznych dochodów, jeśli nie uwzględnimy kosztów rachunków za media. Koszt najmu jednego metra kwadratowego powierzchni mieszkania będzie zależał od całkowitej powierzchni mieszkania:
Ostateczny koszt wynajmu mieszkania będzie zależał od stanu budynku oraz samego mieszkania.
Najwyższy w Magdeburgu jest czynsz za mieszkanie w mieszkaniach w nowych budynkach w strefach elitarnych, który w 2021 roku wynosił 8,50 euro/m2.
Koszt wynajmu nieruchomości mieszkalnej może zainteresować inwestorów nie tylko ze względu na opłacalność kupowanych na wynajem mieszkań i domów. Często lokalni i zagraniczni przedsiębiorcy, którzy nie mają wystarczającej ilości pieniędzy na zakup nieruchomości w nieruchomości, zarabiają na podnajmie: inwestor zawiera umowę najmu z właścicielem budynku mieszkalnego, willi lub mieszkania, po czym oferuje mieszkania osobom trzecim na wyższa cena.
Podobny schemat może działać w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych – na rynku jest wiele propozycji przeniesienia lokali gastronomicznych, magazynów, biur, lokali przemysłowych na umowę najmu.
Poniższa tabela zawiera informacje o kosztach wynajmu budynków komercyjnych w różnych rejonach Magdeburga:
| Obiekt własności | Lokalizacja | Powierzchnia, m2 ) | Koszt (euro / m2) |
|---|---|---|---|
| Biuro | Altstadt | 62.56 | 10 |
| Budynek biurowy | Sudenburg | 114 | 6 |
| Lokale użytkowe | Altstadt | 202 | 8 |
| Lokale użytkowe | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
| Magazyn | Nowe miasto Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
| Restauracja | Altstadt | 150 | 11.2 |
Zdarza się również, że właściciele budynków mieszkalnych lub użytkowych proponują inwestorowi kupno lub dzierżawę lokalu, który ktoś już wynajmuje. Jak widać, nawet wzrost ceny najmu o 1-2 euro za metr kwadratowy powierzchni przyniesie znaczne dochody. Aby zagwarantować zwrot z inwestycji, należy wybrać nieruchomość komercyjną w okolicy lub bloku, gdzie w pobliżu nie ma podobnych lokali.
Średnie ceny rynkowe zakupów nieruchomości
Na popularność nieruchomości w stolicy Saksonii-Anhalt duży wpływ ma ich wartość – zarówno duże firmy, jak i prywatni inwestorzy mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości w Magdeburgu. Średnia wartość rynkowa jednego metra kwadratowego powierzchni mieszkania w Magdeburgu jest 1,5-2 razy niższa niż ten sam wskaźnik dla Niemiec:
Należy pamiętać, że ceny nieruchomości mogą się znacznie różnić w zależności od stanu apartamentowca, w którym mieszkanie jest kupowane.
Ponieważ nieruchomości mieszkaniowych w dużych miastach Niemiec zwykle brakuje, inwestorzy, czekając na pojawienie się mieszkań i domów oferowanych do kupna, zwracają również uwagę na nieruchomości komercyjne. Pomieszczenia biurowe i całe budynki nabywane są z reguły w celu ich przyszłego wynajmu.
Nieruchomości przemysłowe rzadko są wystawiane na sprzedaż, ale lokale gastronomiczne i punkty sprzedaży detalicznej nieustannie zmieniają właścicieli. W Magdeburgu najbardziej opłaca się kupować małe kawiarenki na terenie uczelni i pobliskich instytucji, a także hotele w obszarach turystycznych.
Oto tabela z cenami różnych nieruchomości na terenie Magdeburga, mająca na celu pokazanie zakresu cen budynków komercyjnych:
| Obiekt własności | Powiat Magdeburga | Powierzchnia, m2) | Koszt (EUR) |
|---|---|---|---|
| Biuro | Sudenburg Stadtfeld Ost ul. Nowe miasto | 48.39 130 294.24 931.02 | 40 130 379 650 |
| Park biznesowy | Gommern | 2354.85 | 1100 |
| Restauracja bistro | Altstadt | 120 | 80 |
| Restauracja | Neustädter Feld | 980 | 798.5 |
| Magazyn ogrzewany | Salbke | 588 | 259 |
| Sklep | Altstadt | 50 | 33.5 |
Koszt życia w Magdeburgu
Jedną z atrakcyjnych cech Magdeburga są stosunkowo niskie koszty utrzymania. Dzięki temu migranci zarobkowi przyjeżdżają do miasta w celu zaoszczędzenia pieniędzy: w przeciwieństwie do turystów wolą wynająć mieszkanie, ponieważ jest to tańsze niż mieszkanie w hotelu. Właściciel nieruchomości zyskuje możliwość zarabiania na niej pieniędzy.
Główną pozycją wydatków jest zawsze zakup żywności. Poniżej znajdziesz informacje o wartości najczęściej kupowanych produktów gastronomicznych (poziom cen jest o 13,89% niższy niż w Berlinie):
- Bochenek świeżego białego chleba (500 g) - 0,86 €
- Mleko (1 l) - 0,62 €
- Jajko (12 szt.) - 1,63 €
- Lokalny ser (1 kg) - 4,75 €
- Pierś z kurczaka bez kości, bez skóry (1 kg) - 7,33 €
- Wołowina (1 kg) - 8,48 €
- Jabłka (1 kg) - 2,16 €
- Banany (1 kg) - 1,28 €
- Ziemniaki (1 kg) - 1,20 €
- Pomidory (1 kg) - 2,25 €
Poniższa lista pomoże Ci nawigować po cenach dla tych, którzy planują zjeść obiad w restauracjach i kawiarniach w Magdeburgu (ceny są o 16,71% wyższe niż w Berlinie):
- Obiad w niedrogiej restauracji - 10,00 €
- Trzydaniowy obiad dla dwojga w restauracji średniej klasy - 56,00 €
- McMill w McDonald's (lub podobny zestaw naczyń) - 6,75 €
- Lokalne piwo (butelka 0,5 l) - 2,90 €
- Importowane piwo (butelka 0,33 l) - 3,25 €
- Cappuccino - 2,47 €
- Coca-Cola / Pepsi (butelka 0,33 l) - 1,90 €
- Woda (butelka 0,33 l) - 2,25 €
Kolejną istotną pozycją wydatków są koszty opłat za media, dostawców usług internetowych i operatorów telefonii komórkowej:
- Prąd, ogrzewanie, klimatyzacja, wodociąg, wywóz nieczystości domowych, kanalizacja (za mieszkanie o powierzchni 85 m2) - 183,49 euro miesięcznie
- 1 minuta rozmowy w taryfie prepaid lokalnego operatora telefonii komórkowej (bez zniżek i aktywacji planów taryfowych) - 0,09 euro
- Internet (od 60 Mb/s, nieograniczony, kablowy / ADSL) - 23,33 euro miesięcznie
Planując budżet, należy również wziąć pod uwagę koszty usług komunikacji miejskiej czy utrzymania samochodu:
- Bilet w jedną stronę (transport miejski) - 2,10 €
- Bilet miesięczny (cena standardowa) - 53,50 €
- Taxi (opłata normalna, za 1 km drogi) - 1,50 €
- Benzyna (1 l) - 1,30 €
Poziom cen konsumpcyjnych w Magdeburgu bez czynszu jest o 8,14% niższy niż w Berlinie (a uwzględniając czynsz niższy o 17,87%). Noclegi dla gości Magdeburga są o 41,62% tańsze niż dla mieszkańców stolicy Niemiec. Jednak pensje w Magdeburgu są niższe niż w Berlinie o 22,1% (1 600,00 euro wobec 2053,98 euro po opodatkowaniu).
Wniosek
Inwestycje w nieruchomości w Niemczech mają dość krótki okres zwrotu, głównie ze względu na wysokie stawki czynszów w tym kraju.Na wzrost popytu na lokalne nieruchomości przyczynia się również możliwość nabywania budynków komercyjnych, domów i mieszkań na zasadzie umowy najmu (czyli długoterminowej umowy najmu z późniejszym prawem do nabycia własności). Ważną rolę odgrywa ścisła kontrola stanu wszystkich transakcji kupna i sprzedaży, co wyklucza możliwość oszustwa ze strony sprzedawcy.
Region wschodnich Niemiec, do którego należy Saksonia-Anhalt, jest bardzo obiecujący pod względem inwestowania pieniędzy w nieruchomości – komercyjne i mieszkaniowe. Obszar ten ma bardziej przystępny zakres cen nieruchomości, a zmienność w Anhalt pozwala inwestorom osiągać dobre zyski.
Miasta NRD, w tym Magdeburg, przez wiele lat uważane były za regiony kraju słabo rozwinięte gospodarczo, przez co wcześniej niezasłużenie były ignorowane przez inwestorów krajowych i zagranicznych. Jednak, jak pokazuje praktyka, szanse inwestycyjne, jakie dają te grunty, są znacznie bardziej atrakcyjne niż w zachodnich Niemczech, gdzie rentowność zwykle nie przekracza 6%.
Obecnie, gdy brakuje niemieckich nieruchomości, a banki podnoszą stawki za finansowanie ze względu na dużą liczbę wniosków obywateli niemieckich o kredyty na zakup własnego mieszkania, inwestorzy i analitycy zgodnie mówią o potrzebie znalezienia niedowartościowanych terenów i zbadaj ich perspektywy.
