Kupno domu za granicą to ważne wydarzenie w życiu każdego inwestora. Ale po zawarciu umowy kłopoty nowego właściciela nie zmniejszą się. Wręcz przeciwnie, od teraz będzie musiał dbać o swój zakup, biorąc pod uwagę lokalne przepisy i regulacje. W tym miejscu przydaje się posiadanie osobistego przedstawiciela, który oszczędzi Ci kłopotów z przejmowaniem nieruchomości i pomoże Ci jak najlepiej wynająć ją najemcom. Każdy, kto zamierza tu nabyć określoną ilość metrów kwadratowych, musi zapoznać się z zasadami, na jakich opiera się zarządzanie nieruchomościami w Niemczech.
Zarządzanie zaufaniem: co kryje się za koncepcją
Termin taki jak „zaufanie” jest używany w niektórych kręgach w większości krajów świata. W każdym razie przepisy krajów rozwiniętych z pewnością będą z nim działać, jeśli chodzi o przeniesienie części praw właściciela nieruchomości na inną osobę. Najczęściej zakres tych uprawnień dotyczy wszystkich czynności z nim związanych, z wyjątkiem procedury alienacji. Osoba uprawniona nie posiada takich uprawnień.
Konieczność zarządzania wynika z faktu, że cudzoziemiec nie może cały czas przebywać w kraju, w którym znajduje się jego dom. W każdym razie w państwie niemieckim fakt wejścia na własność nie daje możliwości uzyskania zezwolenia na pobyt. Tak, charakteryzuje właściciela od strony korzystnej, ale nie zapewnia miejsca zamieszkania.
Podczas pobytu w ojczystym kraju szczęśliwy właściciel zagranicznej nieruchomości nie będzie mógł na bieżąco śledzić terminowości opłacania rachunków za media, wpłacania środków na konto czynszowe przez najemców oraz monitorować staranną obsługę mieszkania, cały. Wszystkim tym zajmuje się oficjalny przedstawiciel.
Dlatego zaufana firma będzie musiała:
- prowadzić korespondencję ze wszystkimi stronami związanymi z obiektem mieszkalnym - najemcami, właścicielami, przedsiębiorstwami użyteczności publicznej, lokalnymi organami wykonawczymi;
- dokonywać wszelkich związanych z tym płatności, monitorować płatności z tytułu umowy najmu;
- dostarczyć właścicielowi raport o wszystkich transakcjach finansowych;
- przyjmować reklamacje od najemców;
- odbierać pocztę;
- zapewnić naprawę lokalu (opłata za materiały i robociznę jest płatna osobno);
- w razie potrzeby poszukaj nowych lokatorów.
Wynika z tego, że pełnomocnik zajmuje się wszelkimi kwestiami technicznymi i ekonomicznymi związanymi z zarządzaniem nieruchomością, tak jak zrobiłby sam właściciel, gdyby miał możliwość stałego przebywania na tym samym terytorium ze swoją własnością.
Co wziąć pod uwagę przy wyborze przedmiotu do zakupu
Jeśli rok 2021 oznacza dla Ciebie zakup nieruchomości za granicą, nie zapominaj, że udaną transakcję można rozważyć nie tylko wtedy, gdy pojawi się coś w dobrej cenie. W większości przypadków liczy się sam obiekt. Zanim zdecydujesz się na cokolwiek, rozważ następujące cechy:
- lokalizacja domu lub mieszkania. W dużych miastach w Niemczech bardzo trudno jest nabyć nieodebrane mieszkania. Cokolwiek zdecydujesz się nabyć w miastach takich jak Berlin czy Monachium, zawsze możesz wynająć ten dom. Tego samego nie można powiedzieć o wsi.
- jakość konstrukcji. Pomimo tego, że wszystko w tym kraju jest tak dobre, prawdopodobieństwo dostania się do zniszczonego lub niskiej jakości obiektu jest bardzo wysokie. Oznacza to, że musisz dowiedzieć się wszystkiego o swoim zakupie: datę budowy, informacje o użytych materiałach, jeśli to możliwe, infrastrukturę domu, elewację i inne parametry techniczne. Zwróć szczególną uwagę na dach, ogrzewanie, ściany. Podaj, jak dawno przeprowadzono ostatnie naprawy, jakie przeróbki zostały wykonane po budowie. Być może naruszono ściany nośne lub ocieplono podłogę;
- zgodność żądanej wartości z rynkiem w danym regionie. Bardzo często jest przesadzona, co jest osobistym kaprysem poprzednich właścicieli;
- dokładnie przestudiuj wnioski ze spotkań właścicieli lokalu. Czasami mogą zawierać bardzo przydatne informacje;
- analizować rachunki za media. Ma znaczenie, jak regularnie były wpłacane, czy nie były zawyżone. Jeśli taki fakt miał miejsce, musisz dowiedzieć się dlaczego. Może się okazać, że dotychczasowi właściciele są na etapie postępowania sądowego w tej sprawie;
- wyjaśnij, ile osób posiada nieruchomość w momencie sprzedaży.
Przed dniem transakcji nie powinieneś mieć najmniejszych wątpliwości co do zakupu.
Jakie obowiązki są przypisane do spółki zarządzającej
Głównym celem kupującego jako inwestora jest maksymalne wykorzystanie jego zakupu. To całkiem logiczne, że chciałbym znaleźć najemców, którzy regularnie płaciliby czynsz, starannie korzystali z powierzonej im nieruchomości i nie zawracali głowy wynajmującemu wszelkimi drobnymi sprawami. W związku z tym ważne będzie, aby dokładnie zrozumieć, jakie zadania możesz powierzyć swojemu przedstawicielowi w Niemczech.
Aspekty handlowe
Najpierw zajmijmy się niuansami handlowymi, które przyjmuje pośrednik:
- Otwarcie rachunku bankowego. Czasami zleceniodawca pozwala na korzystanie z istniejącego konta, na którym firma zarządzająca będzie mogła przeprowadzać wszystkie transakcje online. Jednocześnie syndyk zarządza jedynie rachunkiem najmu, nie uzyskując prawa do wykorzystania otrzymanych na niego środków na własne potrzeby.
- Kontrola wpływu opłat za czynsz.
- Wysyłanie alertów do najemców, jeśli nie zapłacili za mieszkanie na czas.
- Zapłata wszystkich bieżących wydatków: podatki, pożyczki, różne usługi. Płatności są dokonywane z konta wynajmu, jeśli wszystkie niezbędne dokumenty i pieniądze są dostępne.
- Wykonanie rocznego przeliczenia zużycia mediów w uprawnionych organizacjach - woda, gaz, ogrzewanie, prąd.
- Roczne rozliczanie kosztów operacyjnych z najemcami.
- Dostarczanie raportów o wszystkich płatnościach.
- Śledzenie wpływów i przechowywanie zastawów do wpłaty na fundusz noclegowy.
- Zgłaszanie właścicielowi nieruchomości raportów o zmianach na fakturze.
- Raport roczny dla wynajmującego o przepływie środków na rachunku najmu.
Rozwiązanie problemów technicznych
Oprócz kwestii finansowych firma zarządzająca zakłada rozwiązanie wszystkich problemów technicznych, z którymi nieuchronnie trzeba się zmierzyć w przypadku budynków i budowli. W szczególności właściciel może liczyć na pomoc w zakresie:
- Organizacja i realizacja różnego rodzaju prac remontowych, zarówno planowanych, jak i nieplanowanych. Może to być aktualizacja przestarzałych lub zużytych systemów komunikacyjnych lub części samego budynku. Obejmuje to również naprawy, które były konieczne w wyniku sytuacji awaryjnej.
- Podejmowanie niezbędnych działań w celu oszczędzania i optymalizacji zużywanych zasobów.
Ta lista obowiązków nie jest kompletna. Będzie to zależeć od osobistych wymagań właściciela nieruchomości oraz od cech samego obiektu.
Kwestie prawne i przedstawicielskie
Za najtrudniejszą można uznać sferę prawną, mającą wpływ na stosunek do prawa obcego państwa. Bez odpowiedniej wiedzy, doświadczenia i znajomości języka niemieckiego właściciel lokalu mieszkalnego lub komercyjnego może znaleźć się w dość niekorzystnej dla siebie sytuacji.Przecież ustawodawstwo Republiki Federalnej Niemiec może mieć wiele pułapek, które ominąć może tylko osoba dobrze o nich świadoma. Tak więc pod względem prawnym firma zarządzająca będzie musiała zająć się następującymi punktami:
- Reprezentuj interesy właściciela we wszystkich organach państwowych i innych strukturach związanych z kwestią własności nieruchomości.
- Negocjuj z podmiotami zewnętrznymi i najemcami w celu optymalizacji zarządzania nieruchomościami
- Poinformuj najemców o podwyżce czynszu po uzgodnieniu z właścicielem.
- Zawierać i rozwiązywać umowy najmu w imieniu właściciela domu.
- Prowadzić korespondencję i przechowywać wszelką korespondencję dotyczącą powierzonego obiektu. Dostarcz właścicielowi kopie otrzymanych pism i zawiadomień.
- Współpracuj z ubezpieczycielami, jeśli wystąpią zdarzenia objęte ubezpieczeniem.
- Kontaktuj się z prawnikami, gdy wymagana jest ich interwencja.
Ta lista również nie jest ostateczna. Pełna lista będzie wynikała z charakterystyki budynku i jego stanu.
Jak upewnić się, że powierzysz swoją nieruchomość profesjonalistom?
Biorąc pod uwagę wagę spraw, które będą musiały zostać powierzone osobom z zewnątrz, logiczne jest założenie, że główną troską właściciela nieruchomości jest właściwy wybór firmy zarządzającej. I tutaj ważne jest, aby pamiętać o kilku punktach:
- w większości przypadków usługę zarządzania nieruchomością świadczy agencja nieruchomości, za pośrednictwem której dokonujesz zakupu. Jest to jedna z usług posprzedażowych świadczonych przez resellerów.
- jeśli mówimy o budynku przeznaczonym na działalność gospodarczą, czyli o nieruchomości komercyjnej, to z reguły sam właściciel bierze na siebie odpowiedzialność za zarządzanie nim. Jest bardziej opłacalny, tańszy i bardziej niezawodny. Jeśli mimo wszystko konieczne jest zatrudnienie osoby zaufanej, w takim przypadku właściciel ma prawo samodzielnie decydować, komu będzie preferować.
- w przypadku kupna mieszkania sprawy mają się trochę inaczej. Wynika to z faktu pozyskania tylko części budynku. W związku z tym możliwy będzie wpływ na wybór powiernika tylko pośrednio. Jest to zwykle ustalane w drodze głosowania na walnym zgromadzeniu właścicieli.
Jak więc przekazać swoją własność w bezpieczne ręce? Jedno jest pewne – potrzebujesz organizacji o doskonałej reputacji. Przede wszystkim określ, ile obiektów znajduje się już pod opieką pośrednika, którym jesteś zainteresowany.
Aby mieć pewność, że Twoja nieruchomość trafi w ręce profesjonalistów, zapytaj ich o kontakty klientów, z którymi już prowadzą interesy.
Zwróć szczególną uwagę na koszty opłacenia usług pośrednika. Nie powinien zbytnio różnić się od tego, co obecnie istnieje na rynku niemieckim. Aby to zrobić, obserwuj sytuację i dowiedz się, jak bardzo inne firmy oceniają swoją pracę.
Kolejnym aspektem są warunki umowy. Firmy, które nie wykonują swoich obowiązków zbyt sumiennie, mają tendencję do podpisywania dokumentu bez prawa do wypowiedzenia relacji. Ten rodzaj towarzysza zdecydowanie nie jest dla ciebie.
Daj pierwszeństwo tym, którzy pozwalają na rozwiązanie umowy w ciągu miesiąca. W takim przypadku firma będzie zainteresowana zatrzymaniem Cię. Ale jeśli umowa zostanie zawarta na długi czas, nikt nie ryzykuje zwolnienia za słabą jakość pracy, a zamiast ich rozwiązywania pojawią się tylko nowe problemy.
Zadaj sobie trud, aby dowiedzieć się, co dokładnie robi firma. Na przykład w Bawarii jest około 80 biur, które świadczą usługi w tym zakresie. Jednak większość z nich prowadzi wielokierunkową działalność, jednocześnie zajmując się nieruchomościami, turystyką i wynajmem samochodów.
Dla inwestora zagranicznego bardziej odpowiednia jest firma o wąskiej specjalizacji. To gwarancja, że lepiej zna interesujący Cię rynek.
I jeszcze jeden ważny punkt to udział wybranego przez Państwa pośrednika w wyspecjalizowanych organizacjach, a mianowicie Stowarzyszeniu Firm Zarządzających i Towarzystwie Ochrony Praw Konsumentów.
Wyniki
Kupując nieruchomość za granicą, bądź przygotowany na to, że będziesz potrzebować pośrednika, który zajmie się przedmiotem Twojego zakupu. W Niemczech taką usługę świadczą firmy zarządzające. Ale zanim zawrzesz umowę z jednym z nich, weź pod uwagę następujące punkty:
- profesjonalny mediator zajmuje się wszystkimi bieżącymi zadaniami – prawnymi, technicznymi, finansowymi;
- osoba uprawniona, zgodnie z podpisaną umową, otrzymuje prawo do rozwiązywania wszystkich spraw w imieniu właściciela, z wyjątkiem przeniesienia własności mienia;
- Wybierając specjalistów, poproś ich o rekomendacje, zapoznaj się z historią ich pracy, upewnij się, że są członkami wyspecjalizowanych stowarzyszeń.
Ale to, czy możesz samodzielnie wybrać, komu powierzyć zakup, będzie zależeć od rodzaju obiektu i udziału w nim własności.
